주택소유주의 안정적 노후대책을 보장해주는 금융상품이 있다. 점점 나이는 들어가고 집 외에는 뚜렷한 소득이 없어 생계가 막막한 노인들이라면 한번쯤 역모기지(Reverse Mortgage)를 고려해볼 만하다. 한인 부동산전문가들은 “역모기지야말로 자녀들에게 생계를 의존하지 않고 떳떳하게 노후를 보낼 수 있는 방안으로 이민 역사가 짧아 노후대책이 부족한 한인들에게 추천할 만한 상품”이라고 설명했다. 어쨌든 역모기지는 자녀의 부모 양육 부담을 덜어준다는 의미에서도 많이 이용되는 것으로 알려졌다. 생활비가 필요한 노년기 주택소유주들에게는 재정적으로 독립할 수 있는 기회로 정부도 적극 권장하고 있다. 연방주택도시개발국(HUD) 조사에 따르면 현재 역모기지 이용자의 4분의 3 이상이 이에 만족하고 있다. 주요 장점은 노인들로 하여금 집을 팔거나 타이틀(주택소유권)을 포기하지 않은 상태에서 매달 상환액을 갚아나가지 않고도 에퀴티를 담보로 돈을 빌려 쓸 수 있는 유일한 상품이다. 물론 세금도 없다. 따라서 남편이 먼저 사망해 소득이 크게 줄어든 미망인의 경우 은퇴 대책으로 더 없이 좋다. 빌린 돈은 본인과 배우자 모두가 사망하거나 다른 집에 거주하기 위해 영원히 이사하는 경우, 혹은 집을 팔기 전까지는 갚지 않아도 괜찮다. 만일 돈을 되 갚아야할 경우라도 그 금액이 해당 주택의 당시 시세를 넘지 못하게 규정해놓은 것도 매력이다. 물론 이를 중간에 팔 경우 그동안 빌린 돈을 상환하고 남은 에퀴티는 고객 몫이다. 집값이 떨어져 대출금을 밑돌더라도 강제로 집을 팔아야 하는 상황은 없다. <<역모기지를 이용할 때의 장점 >> 1. 평생 모기지 대출금 상환 불필요 2. 대출수수료 일정 금액 넘지 못해 3. 집값 떨어져도 추가부담 전혀 없어 <<단점>> 1. 소셜시큐리티 혜택 줄어들 수도 2. 62세 이상 주택소유주에만 적용 3. 이사하면 대출금 모두 상환해야 ◇종류 및 대출자격 역모기지 상품은 두 가지. 연방주택국(FHA)의 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)와 모기지전문기관 패니메이의 홈키퍼(Home Keeper)로 이들 기관이 지정한 렌더들이 취급하고 있다. 모두 비슷한 방식으로 운영되며 모든 주에서 구입이 가능하나 금융기관별로 내용에 차이가 있어 사전에 이를 충분히 비교하는 게 좋다. 역모기지는 주택이 있는 62세 이상 노인만 이용할 수 있다. 그러나 일반 모기지처럼 자산이나 소득이 얼마 이상이어야 한다거나 건강에 대한 제약은 없다. 주택가격이 일정액 이상이어야 할 필요도 없다. 단 사전에 상담을 받아야한다. 상담원은 역모기지에 대해 자세히 설명해주고 역모기지 상품 중에는 어느 것이 최적인지 등 전반적인 내용에 대해 궁금증을 풀어준다. 패니메이의 역모기지는 전화 상담을 허용하지만 연방주택국은 반드시 직접 면담을 요구하고 있다. 상담원 리스트는 연방 주택도시개발국(www.hud.org)이나 패니메이(1-800-7FANNIE 교환 1480)에서 알아볼 수 있다. 상담을 마치면 자격을 갖춘 고객에게 확인증을 발급해주는데 이를 렌더(lender)에게 제시하면 된다. ◇대출액 및 대출방식 얼마를 받느냐는 주택소유주가 주택에 대해 갖고 있는 에퀴티와 나이, 예상 수명, 현재 이자율, 사는 지역 등에 따라 다르다. 일반적으로 나이가 많고 주택가격이 비쌀수록 대출금은 커진다. 예컨대 65세는 주택가격의 26%, 75세는 39%, 85세는 56%까지 빌릴 수 있다고 보면 크게 틀리지 않는다. 가령 72세 노인이 시가 18만달러짜리 주택을 갖고 있을 경우 대충 5만5천∼8만7천달러 사이에서 빌릴 수 있다. 역모기지 대출 상한액은 패니메이의 경우 싱글패밀리주택이 27만5천달러로 작년보다 8.8%가 늘었다. 연방주택국의 역모기지(HECM) 상한선도 도시지역은 23만9천2백50달러로 같은 비율로 올랐다. 비도시지역은 13만2천달러다. 대출 방식은 한꺼번에 목돈을 쥘 수도 있고 크레딧으로 일정액 한도 내에서 정해진 기간동안 언제든 찾아 쓸 수도 있다. 살아 있는 동안 혹은 미리 정해진 기간 동안 매달 일정액씩 받는 것도 가능하다. 아니면 이 세 가지를 혼합해서 이용할 수도 있다. 그중 가장 인기 있는 것은 크레딧(line of credit) 형태로 고객의 60% 이상이 이를 선택하고 있다. 정부는 HECM 역모기지에 대한 수수료를 최고 2천달러나 대출 금액의 2% 중 낮은 것으로 상한선을 정해놓았다. 리파이낸싱시 수수료도 이전 수준을 넘지 못하게 규정하고 있으며 이 비용도 대출금으로 충당할 수 있도록 하고 있어 주머니에 한푼 없어도 이용이 가능하다. ◇대출금의 용도 대부분의 노인들은 이 돈을 생계비에 보태거나 필요한 집수리를 하는데 사용한다. 그러나 어떻게 사용해야하는지에 대한 제한은 없다. 부채를 갚거나 가족을 돕고, 여행을 하고 병원 치료비를 내고, 처방약을 사는데 사용할 수도 있다. 젊은 노인 중에는 보험료를 내기 위해 사용하기도 한다. ◇주의할 점 역모기지 대출금에 대해선 소득세가 공제되는 반면 메디케이드나 소셜시큐리티 혜택 등에 불이익을 당할 수 있다는 점을 알아둬야 한다. 이는 이들 사회복지혜택이 그 달의 소득은 그 달에 모두 사용한다는 것을 전제로 만들어졌기 때문이다. 사전에 담당 회계사 등과 구체적인 내용을 의논하는 게 바람직하다. 한편 최근 관련 규정 개정으로 코압(Co-op)을 갖고 있는 노인도 역모기지를 이용할 수 없게 됐다. ◇전망 연방 센서스국에 따르면 현재 추세대로라면 오는 2050년까지 전 인구의 20% 정도가 65세 이상이다. 2025년에 가면 27개주 인구의 20% 이상이 노인이 될 것으로 보인다. 정부는 이처럼 노인인구가 늘어나면 역모기지에 대한 수요도 더욱 증가할 것으로 보고 있다. 역모기지는 생긴지 15년 정도밖에 안됐으며 고객의 대부분은 최근 5년 사이 이를 이용했다. ◇관련 정보 비영리 기관 전국역모기지렌더협회(NRMLA)는 소비자들이 역모기지에 대해 책자(Guide to Reverse M ortgages)를 만들어 무료 배포하고 있다. ▶문의:866-264-4466, 202-939-1792. ▶웹사이트: www.reversemortgage.org 이 웹사이트에 가면 역모기지에 대한 자세한 설명과 함께 각주에서 이를 취급하는 렌더 리스트가 나온다.