“그랬다가, 집주인이 나가라면 어떻게 하죠?” “안나가겠다고 뻗대는데 어떻게 하면 되죠?” “걸핏하면, 소송하겠다고 으름장을 놓는데, 아주 골치 아파요.” 세입자나 집주인으로부터 흔히 듣는 질문이다. 이민 생활의 초기에는 세입자로서, 또 어지간히 자리가 잡힌 후에는 집주인으로서 흔히 서로 겪게 되는 인간관계가 바로 이런 상황들이다. 이 내용을 정확하게 이해할수록 불필요한 분쟁을 피할 수 있을 뿐 아니라 마음의 평화도 얻을 수 있다. 퇴거(Eviction)란 셋집에서 내쫓기는 것인데, 이는 합의에 의해서 집을 내어 주는 경우와 집주인이 법원의 판결을 얻어 강제로 내보내는 방법이 있다. 다시 말해서 세입자가 동의하지 않거나, 법원의 판결 없이는 집주인이 자력으로 세입자를 강제 퇴출 시켜서는 안 된다. 만일 그랬다가는, 집주인은 세입자가 입은 손해를 보상해 줄 책임을 지며, 세입자는 셋집으로 되돌아 입주하던가 소송비용까지도 청구할 권리가 생긴다. 우리 식으로 쉽게 생각할 일이 절대 아니다. 기세 등등한 세입자라도 반드시 집을 비워 주어야 되는 상황이 있고, 이를 나열해 보면 다음과 같이 16개의 상황이 있다. 그러나 이 중의 어떤 상황에 처하더라도 ▷상세한 상황 설명을 서면으로, ▷상황에 따라서 1회 또는 2회에 걸쳐 세입자에게 통보해 주고, ▷통보한 후에는 일정기간이 지난 후라야 법원에 퇴거 신청을 할 수 있다. ◇서면 계약이던 구두 계약이던 상관없이 렌트를 미납한 경우 (소송하겠다는 사전 통보가 필요 없다.) ◇세입자가 다른 입주자의 안면을 방해하는 경우 (2번째 중지요청을 한 후 3일 후) ◇세입자가 고의로나 방만하게 셋집의 기물을 파손하였을 경우 (통고 일로부터 3일 후) ◇세입자가 아파트의 입주자 규약을 계속적으로 위반한 경우 (어떤 형식으로든지 사전에 그 규약을 지키겠다고 동의한 사실이 있고, 또 2번째 통고일로부터 한달 후) ◇임대차계약서상의 기타 주요한 의무 이행을 하지 않은 경우 (2번째 최고 일로부터 한달 후) ◇렌트의 인상 통고를 받고도 내지 않았을 경우 (인상 통고 후 퇴거 통고까지 받은 후엔 더 이상의 예고가 필요하지 않으나, 임대료의 인상폭이 적정 수준이고도 법정 수준이내라야 한다.) ◇건물이 현행 법규를 위반하여 건물을 무기한 폐쇄나 철거하거나 또는 합규화 하기 위해 수리를 한다 해도 경제성이 전혀 없음이 입증되었을 경우, 현행 법규 위반 사항을 개수하기 위해서는 세입자가 짐을 비워주어야 할 경우, 불법임대로 지적되어 세입자를 내보내어야 할 경우, 또는 정부 또는 공공 소유지로서 재개발이나 환경 정리계획의 일환으로 더 이상의 임대를 중단한 경우 (모두 통고 일로부터 3개월 후) ◇집주인이 현재의 임대용 건물을 영구적으로 비거주용 건물로 전환시킬 경우 (현행 임대차 계약기간 만료 후) ◇임대차계약 갱신 시에 집주인이 제시하는 적정한 계약변경 조건들을 세입자가 동의하지 않은 경우 (2차 갱신 요청 일로부터 1개월 후) ◇세입자가 적법한 근거 없이 반복적으로 렌트를 늦게 낼 경우 (2번째 중지 통고 일로부터 한달 후) ◇집주인이 건물 전체를 콘도나 코압으로 전환하고자 할 경우 (3년 이전에 통고가 필요하며, 노약자나 장애자 보호법의 수혜자는 40년간 퇴거가 불가능하다.) ◇콘도나 코압 내의 한 단위로 현재는 임대 중이지만 매매계약이 체결되고, 구매인이 직접 거주 사용하고자 할 경우, 3세대 이하의 콘도, 코압 건물로 자기가 직접 입주 사용하고자 하는 하는 구매자에게 매각되었을 경우나 3세대 이하의 아파트 건물의 집주인이 한 아파트에 입주하려 하거나, 또는 한 아파트에 입주 사용하고자 하는 원매자에게 건물이 매각되었을 경우 (모두 현행 임대차계약 종료 후에나 법적 조치가 가능하다.) ◇아파트 관리인이나 청소요원의 고용 조건으로 아파트에 입주를 허용했으나 그 고용계약이 종료되었을 경우 (서면 통고 후 3일) ◇아파트 내에서 행한 마약복용 행위로 유죄 판결을 받고 아직 가석방 또는 가료 등으로 복역 중이거나 이런 사실을 알면서도 이런 사람과 동거할 경우 (서면 통고 후 3일) ◇공격행위나 테러 위협 등으로 유죄 판결을 받았거나 이런 사실을 알면서도 이런 사람과 동거할 경우 (서면 통고 후 3일) ◇위의 두 가지 유죄 판결에 따른 퇴거 소송에 책임을 져야 할 당사자인지를 알면서도 이런 사람을 동숙 시킨 경우 (서면 통고 후 3일)