갑자기 디시워셔가 비눗물을 내뿜어 아랫층까지 물이 흘러 들어갔을때, 입주하려는 아파트 관리인이 우선권을 주겠다며 키머니(Key Money)를 요구할때, 세입자들이 부부싸움을 자주벌여 내부 기물을 파손할때 과연 누구에게 책임이 있을까. 미전역에 걸쳐 주거용 아파트·주택의 세입자와 집주인에 대한 법규는 천차만별이다. 하지만 기본적인 골자는 비슷하다. ◇임대료 인상: 뉴욕시 렌트안정화법이 적용된 건물일 경우 뉴욕시 렌트가이드라인보드가 정하는 인상률에 따라 임대료가 인상된다. 렌트 인상비율과 전 세입자가 낸 렌트비율, 과당징수에 대한 불평신고 등을 하려면 뉴욕주 주택과 커뮤니티 재개발국(DHCR)에 연락하면 된다. 이와함께 집주인이 세입자 입주전에 아파트 내부를 수리했다면 수리비의 2.5%만큼 임대료로 인상할 수 있게 돼있다. 뉴저지주의 경우 타운마다 렌트인상위원회가 있어 이들이 발표하는 가이드라인에 따라 임대료 인상을 살펴보면 된다. 평균 임대료 인상율은 2.5∼3% 가량이다. 지나친 인상에 대해서는 렌트인상위원회에 불평신고할 수 있다. 그러나 뉴욕시와 뉴저지주 모두 렌트비규제 대상인 일반 주택이나 아파트 경우 렌트 인상은 세입자와 집주인이 절충하면서 결정한다. ◇키머니: 요즘 렌트 아파트나 주택을 찾는 사람들이 많아짐에 따라 렌트가 급상승하고 있다. 또 아파트 임대의 경우 우선권을 준다며 키머니(Key Money)를 요구하는 집주인이나 관리인도 있다. 그러나 이같은 키머니는 뉴욕이나 뉴저지주 모두에서 불법으로 규정돼 있다. 특히 이민자를 비롯한 소수민을 대상으로 행해지고 있다. 이에 대한 신고는 아주인평등회에 하면된다. ◇전대(Subletting): 뉴욕의 경우 렌트통제(Rent Control) 건물의 경우 절대 불가능하며, 렌트 안정(Rent Stabilization) 건물의 경우에는 집주인이 서면 동의를 할 경우에만 가능하다. 렌트는 건물주와 체결한 임대료를 초과할 수 없으며, 기존 세입자의 가구 등 개인용품을 사용할 때 임대료의 10%를 전대 세입자에게 징수할 수 있다. 뉴저지주의 경우 역시 집주인의 허가 없이는 전대를 할 수 없다. 한인 중 특히 유학생들이 서로 아는 사이라고 전대를 준 후 큰 낭패를 보는 경우를 자주 있는데 집주인의 허가 없는 전대를 불법이므로, 보증금을 받지 못하고 쫓겨나게 된다”며 전대의 위험부담을 강조했다. ◇보증금: 한인들이 가장 빈번히 손해를 당하는 부분이다. 집주인에게 수리를 요청했는데 반응이 없거나, 이웃의 지나친 소음으로 생활이 불편할때 등의 경우 임대계약을 파기하고 이사하는 한인들이 자주 있다는 것. 변호사들은 “수리 요청이나 소음제거 요청 등이 받아들여지지 않았다고, 임대 계약을 위반하며 이사를 나간다면 득보다는 실이 많다”며 “이때 보증금을 다시 받지 못해 도움을 요청해오지만 실제 소송에 들어가면 준수하지 않은 계약기간 만큼 렌트를 지불하라는 판결을 받을 위험도 크다”고 당부했다. 한편 뉴욕시의 경우 6세대 이상의 아파트, 뉴저지주는 3세대 이상의 아파트일 경우 세입자들의 보증금을 위한 구좌를 별도로 마련해야 한다. ◇사생활 침해: 일반적으로 집주인이나 관리인이 수리나 인스펙션 등을 목적으로 아파트에 들어가려면 적어도 24시간 전에 세입자에게 통보를 해야한다. 출입 시간도 주중 오전 9시부터 오후 5시 사이가 통상적이며 이 외의 시간을 원할때에는 세입자의 동의가 필요하다. 하지만 다른 입주자들의 안전과 관련된 화재나 도난사건, 배수구 파손, 누전 등 응급상황이 벌어지면 집주인이나 관리인들은 통보 없이도 들어갈 수 있다. 세입자들은 반드시 현관문 열쇠를 집주인이나 관리인에게 여벌로 주어야 한다. ◇수리: 집주인에게 수리를 요청할때 구두요청이 받아들여지지 않으면 곧바로 서면요청을 하는 것이 가장 좋다. 분쟁이 우려된다면 편지를 보내거나 팩스를 보내고, 이 서류들의 복사본, 등기우편 등을 이용해 서류상 증거를 갖고 있어야 한다. 요청 후에도 시정이 없어면 주택과 커뮤니티 재개발국, 주택개발국, 환경보호국, 보건국, 빌딩국 등에 신고를 할 수 있다. 한인 세입자와 집주인 분쟁 소송시 문제점이 있다면 증거서류를 준비하지 않는다는 것이며 집주인에게 수리를 요청하거나, 불편함을 시정하도록 요청했다면 이에 대한 서면기록을 꼭 남겨야 한다. 전화통화는 증거로 사용하기가 어렵다는 것을 명심해야 한다. ◇퇴거: 퇴거는 세입자나 집주인이 동의를 하거나 법원 판결이 있어야 가능하다. 집주인이 세입자에게 폭력을 행사하거나, 소유물을 제거하거나, 문을 잠그고, 뜨거운물이나 난방 서비스를 중단하는 것은 불법이므로 신고가 가능하다. 이 외에 세입자들은 렌트공간을 안전하고 위생적으로 유지해야 하며, 쓰레기를 버릴때에는 지역별 규정대로 포장 또는 나눠서 넣어야 한다. 사용 공간을 파손하는 것은 물론 게스트가 시설물을 파손하는 것도 막아야 한다. 시설물 파괴에 대한 손해배상은 보증금에서 공제되는 경우도 있다. 또 배수관 고장으로 물이 내려가지 않는다면, 파이프를 직접 고치지는 않아도 물은 잠구는 등 기본적인 상식으로 대처하면 된다. 집주인의 권리와 의무 ◇보증금: 세입자들의 보증금은 아파트의 경우 별도 구좌를 마련해 신탁예금을 해야 한다. 집주인은 뉴욕주의 경우 예금액의 이자 중 매년 1%를 수수료로 가질 수 있고, 뉴저지주의 경우 최고 1.5%까지 가질 수 있다. 은행이나 구좌를 바꿀 경우에는 반드시 세입자에게 통고해야 하며, 명의이전을 할때에는 5일 내 새건물주에게 보증금을 양도하거나, 세입자에게 돌려주어야 한다. ◇난방과 온수: 뉴욕의 경우 10월1일부터 5월31일까지 외부 온도가 화씨 55도 이하일때 오전 6시부터 오후 10시까지 실내를 68도 이상 유지해 줘야 하며, 오후 10시부터 오전 6시까지는 55도 이상을 유지해야 한다. 온수는 3백65일, 24시간 동안 화씨 1백20도 이상의 온수 공급을 해줘야 한다. 뉴저지주는 10월1일부터 5월1일까지 오전 6시부터 오후 11시까지 68도 이상을, 오후 11시부터 오전 6시까지 65도 이상을 유지해야 한다. ◇출입문: 출입문과 현관문에 튼튼한 자물쇠를 설치해야한다. 하지만 소방법과 주택법규상 건물 내 화재 우려때문에 내부에서만 열 수 있는 열쇠는 설치할 수 없다. ◇페인팅 또는 도배: 집주인은 반드시 아파트 내 벽과 천장을 페인트하거나 벽지로 도배해 주어야 한다. 1, 2가구 주택의 경우 필요할때마다 페인트칠을 해야 하고, 다세대 아파트는 뉴욕의 경우 3년에 한번씩, 뉴저지주의 경우 2년에 한번씩 새로 페인트칠을 해줘야 한다. ◇윈도가드: 어린이들이 떨어지는 것을 방지하기 위한 것으로 뉴욕시 보건법에 의하면 집주인은 10세 미만의 어린이가 있는 세입자의 아파트에는 윈도가드(창문 안전장치)를 설치해 주어야 한다. 뉴저지주의 경우 2층 이상 건물의 경우 10세 미만 어린이가 있는 가정에 설치해 줘야 한다. 뉴욕시에서는 어린이가 없는 세입자도 요청을 하면 설치를 해줘야 할 의무가 있다. ◇지하실 아파트: 집주인이 지하실 아파트를 합법적으로 임대하려면 뉴욕시 빌딩국의 입주허가를 받아야 한다. 그렇지 않을 경우에는 세입자가 렌트를 내지 않아도 법적 소송을 제기할 수 없다. 뉴저지주에서도 빌딩국의 허가를 받아야 하며, 지역별 조닝과 소방, 위생법규에 따라 적합한 상태가 유지돼야 임대할 수 있다. 이 외에도 집주인은 로비와 복도, 계단, 빨래터 등 공공장소를 늘 밝고 청결하게 유지해야 하며, 건물 내 해충근절을 위해 정기적인 소독도 실시해야 한다. 엘리베이터가 있을 경우에는 거울을 설치해 타기전 누가 안에 있는지 볼 수 있게 해야한다. 세입자와 집주인 분쟁시 자문기관