새로운 형태의 주택 모기지 상품이 잇따라 선보이고 잇다. 최근 수년간 주택시장 활황에 힘입어 금융기관들이 예전에 볼 수 없었던 새로운 서비스를 추가한 신상품을 속속 개발하고 있는 것이다. 그중 일부는 이미 시판되고 있으며 개발 중인 거도 상당수에 이른다. 우선 최근 나온 것으로 모기지 이자율 자동 인하 상품을 들 수 있다. 주택모기지 전문회사 컨트리와이드가 최근 리파이낸싱 없이도 이자율을 내려주는 새로운 개념의 'e이지(eEasy)'라는 이자율 인하 플랜을 팔기 시작했다. 고객이 언제든지 이메일이나 전화를 통해 자신의 이자율을 시중 수준으로 내려줄 것을 요청할 경우 크레딧 등을 감안해 이를 받아들이고 있다. 크레딧이 양호하지만 돈이 없는 주택구입자를 대상으로 돈 없이도 주택을 구입할 수 있는 상품도 나왔다. '제로 다운 플러스(Zero Down Plus)'는 주택 구입자에게 집값 전액과 클로징에 필요한 비용을 포함해 최고 집 값의 1백3%까지 융자해주는 프로그램이다. 이 모기지를 구입하면 다운페이먼트를 내지 않는 것은 물론 모지기 보험료 등 대출관련 비용을 따로 마련할 필요가 없는 등 집 마련 부담을 덜 수 있다. 이 회사는 이와 관련 "다른 모기지 상품과 달리 고객들로 하여금 대출에 따른 부수비용까지 충당할 수 있도록 함으로써 수중에 자금이 전혀 없어도 내집 마련을 할 수 있도록 돕기 위해서 이를 개발했다"고 설명했다. 대출한도는 25만2천7백 달러로 15년이나 30년 고정이자율로 빌릴 수 있다. 이 회사는 이외에도 크레딧 자동대출 상품도 선보이기로 하고 준비중인 것으로 알려졌다. 만일 한 고객이 최고 30만달러를 대출 받을 수 있는 자격이 있다고 치자. 그러나 당장 집을 사기 위해 필요한 자금은 22만달러, 이럴 경우 나중에 최고 8만 달러까지 추가로 빌릴 수 있다. 22만 달러에 대해선 고장이자율을, 추가로 빌리는 자금에 대해선 변동이자율이나 이전과 똑같은 이자율을 적용한다. 대출기관 입장에서 두 번째 모기지는 통상 더 큰 위험부담을 안을 수밖에 없다. 따라서 첫 번째 모기지에 비해 일반적으로 1∼2% 정도 높은 이자율을 적용한다. 예컨대 1차 모기지의 이자율이 8%라면 2차 모기지는 9∼10%가 되는 식이다. 이번 신상품은 1, 2차 모기지 이자율을 시중 수준을 감안해 동일하게 적용하는 게 특징이다. 즉 고객의 크레딧 한도 내에서 빌리는 모든 대출에 대해 동일한 8%를 적용하는 식이다. 이들 제품은 올해 안에 일반인을 상대로 판매될 것으로 보인다. 한편 대형 모기지 취급기관들은 확장형(Completely potable and expandable) 상품에 대한 구체적인 계획을 마련 중인 것으로 알려졌다. 이 상품은 일단 한 번 구입하면 새로운 집으로 이사를 가더라도 새로 모기지를 얻을 필요가 없도록 해주는 게 특징이다. 이 모기지를 그대로 가져가면 되기 때문이다. 게다가 ▶가족 구성원이 늘어나거나 ▶직업을 바꾸거나 ▶멀리 다른 지역으로 이사를 가면서 좀더 많은 대출을 필요로 할 경우 모기지 대출금액도 늘려준다. 이런 상품을 잘만 이용하면 기존의 상품에 비해 클로징 비용 등으로 수천달러를 절약할 수 있게 된다. 언제든지 사전에 허락을 받은 모기지 금액 한도 내에서 수표를 발행할 수 있는 상품도 개발 중이다. 금융기관에서 미리 해당 고객의 크레딧 조사를 거쳐 그 한도를 정해주는 식으로 운용될 것으로 보인다. 따라서 별도의 홈에퀴티론(Home Equity Loan)을 받기 위해 시간을 낭비할 필요가 없다. HAL(Home Appreciation Loan)로 불리는 상품도 현재 개발단계에 있다. 아무 이자도 안 물고 모기지를 빌릴 뿐만 아니라 매달 한푼의 모기지 상환금을 내지 않아도 된다. 자신이 살고 있는 집을 판 뒤에 집 값이 오르면 오른 부분의 일부를 이자 대신 주면 된다. 만약 집값이 내리거나 오르지 않으면 원금만 주면 된다. 가령 4만달러를 HAL로 빌릴 당시 주택시세가 20만달러인데 8년 후 24만달러에 팔렸다고 치자. 그러면 그 사이에 발생한 차익 4만달러 중 모기지 회사와 약속한 일정 비율만 내주면 된다. 50%를 주기로 했다면 2만달러가 된다. 만일 주택시세가 전혀 오르지 않거나 오히려 떨어진다면 어떻게 될까. 이때는 당초 빌린 4만 달러만 갚으면 그만이다. 그것도 나중에 집이 팔린 뒤의 일로 그 전에는 전혀 원금 상환부담이 없다. 물론 기존에도 노인만을 대상으로 한, 이와 유사산 성격의 역모기지(Reverse Mortgage)로 불리는 상품이 있기는 하다. 역모기지는 62세 이상의 고객을 대상으로 집을 팔거나 사망했을 경우에만 대출금을 갚도록 한 것이다. 이 신상품은 현재 주택소유자를 대상으로 한 것으로 대상은 주로 40∼50대다. 자녀를 대학에 보내거나 결혼시켜야 하는데 이자부담 등으로 홈에퀴티로 받기를 원하지 않는 사람들에게 적합하다. 집 값이 오르기만 하는 것은 아니기 때문에 한 번쯤 고려해 볼 만한 상품이다. 실제로 주택시장이 전반적으로 강세를 보인 1990년대 들어서도 올바니 등 전국 16개 주택시장의 집 값은 거의 안 올랐다. 그러나 모기지 업계가 HAL을 만들 때는 최소한 장기적으로 집 값이 상승한다는 확신을 갖고 있기 때문이다. 물론 경우에 따라 7% 이하의 낮은 이자율을 부담할 수도 있다. 이는 시세차익에 대해 몇 %를 줄 것인지에 따라 달라진다. 한편 이외에도 고객을 끌어들이기 위해 대출기관들이 새로운 상품개발에 나서고 있어 조만간 좀더 다양한 신상품이 출시될 것으로 보인다.