외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 '고위험·고수익' 재테크 수단이라고 할 수 있다. 임대대상이 외국인이다 보니 임대물건 선정부터 계약서 작성 등 신경써야할 게 한두가지가 아니다. 반면 1∼2년치 월세를 한번에 받을 수 있는 데다 외국인 주택임대소득에 대한 소득세도 면제받을 수 있어 연 11∼14% 정도의 비교적 높은 수익을 올릴 수 있는 게 장점이다. 외국인 대상 임대사업을 하려면 무엇보다 그들의 거주성향을 고려한 사업지역 및 주택선정이 중요하며 취득비용보다는 수익률에 초점을 맞춘 투자전략이 필요하다. 또 계약서를 꼼꼼히 작성하는 것도 잊지 말아야 한다. ◇ 유리해진 세제 국세청은 최근 1가구 1주택자가 해당주택을 외국인에게 임대하고 전세로 살 경우 임대소득세를 내지 않도록 했다. 지금까지는 외국인에게 주택을 임대할 경우 보유 주택수와 규모에 관계없이 임대 소득에 대한 세금을 납부해야 했다. 예컨대 연 소득금액(1년치 임대소득×0.45%)의 10∼40%를 임대소득세로 납부해야했으나 앞으로 부담하지 않아도 된다는 뜻이다. 연간 임대소득세로 들어가는 돈은 투자금액 대비 0.9∼1%선으로 만만치 않다. 그러나 1가구 1주택이라도 고급주택은 비과세혜택이 주어지지 않는다. 고급주택이나 아파트·빌라 등 공동주책의 경우 전용면적 50평 이상이고 기준시가가 6억원을 초과하는 집이다. 단독주택은 건축 연면적이 80평 이상이거나 토지 면적이 150평 이상인 주택 및 부속토지도 기준시가가 6억원을 초과할 때다. ◇ 투자포인트 무엇보다 사업 대상지 선정이 중요하다. 외국인들의 경우 교통·교육환경이 양호한 곳에 집단적으로 거주하는 경향이 강하다. 미국인들은 이태원 한남동 30∼50평형 아파트와 빌라를 선호하고 일본인들은 동부이촌동 30평형대 아파트에 주로 거주하고 있다. 반면 프랑스 등 유럽인들은 외국인학교가 위치한 연희동·방배동의 50평형이상 대형 주택을 선호하는 게 특징이다. 독특한 주거문화도 고려할 사항. 주택 내부구조·인테리어 등도 외국인 취향에 맞도록 돼 있어야 한다. 취향은 나라별로 다소 다르다. 그러나 거실과 화장실이 넓은 주택, 주방과 식당이 분리된 주택 등을 더 선호하는 경향이 있다. 이런 점을 고려할 때 외국인 집단 거주촌 내 기존 주택을 매입하는 게 여러모로 유리하다. 새주택 매입시, 개·보수 및 인테리어 비용 등 부대비용이 수반될 수밖에 없다. 신축주택보다는 지은 지 5년 가량 된 기존주택이 외국인 임대사업 용도로 적합하다. ◇ 주의할 점 계약서를 꼼꼼히 작성하는 게 키포인트다. 국문이 아닌 영어·프랑스어 등 자국어로 계약서를 작성하기 때문이다. 계약서 작성시 각 나라별 고유관행을 미리 파악해 놓을 필요가 있다. 특히 사전계약해지 조항 작성에 주의를 기울여야 한다. 임대차 만료 전 계약해지 요건과 구체적인 절차 등을 계약서에 반드시 명시해 두는 게 좋다. 예컨대 '계약을 해지할 땐 반드시 2∼3개월 전에 통보해야 한다'는 조항인 단적인 예이다. 화재 등에 대비 임차인에게 보험을 들도록 유도하는 것도 좋은 방법이다. 계약서 작성 시 만일의 사고를 대비, 협의된 내용을 세밀하고 꼼꼼하게 문서로 남겨놓는 게 외국인 임대사업의 성패를 가늠하는 요소이다. 외국인 대상 임대사업은 수익성을 비교적 정확하게 예측할 수 있어 취득비용보다는 수익률에 초점을 맞춘 투자전략을 구사할 필요가 있다.