'2,000만원만 있으면 임대주택사업자가 될 수 있습니다.' 전세가의 가파른 상승세가 지속되면서 매매가 대비 전세가 비율이 80%를 넘는 아파트가 속출, 목돈을 들이지 않고 기존주택을 매입해 임대사업자로 등록하기가 한결 수월해졌다. 계약금만 지불하고도 임대사업자로 등록할 수 있어 중도금·잔금부담은 임대보증금을 받아 충당할 수 있다. 전세가비율이 높은 아파트들은 주로 소형아파트들인데다 역세권·아파트 밀집지 등 전세 수요층이 두터운 곳에 위치, 임대사업용으로도 손색없다는 게 부동산 전문가들의 지적이다. ◇ 전세가 비율 높은 아파트 속출 부동산 정보회사인 R114에 따르면 3월 초 현재 수도권 일대 15∼28평형 아파트 중 전세가 비율이 80%를 넘는 아파트가 40여개단지 3만여 가구에 달하는 것으로 조사됐다. 전세가 비율이 가장 높은 단지는 서울 금천구 독산동 주공 14단지. 15평형 평균 매매가가 4,500만원인데 비해 전세가는 3,900만원으로 1,200만원만 있으면 2가구를 매입할 수 있다. 대표적 소형 아파트 밀집지로 전세수요가 두터운 노원구 상계·중계·하계동 일대에도 전세가 비율이 80%를 웃도는 아파트가 7,495가구에 이르고 있다. ◇ 기존주택 임대주택사업 어떻게 하나? 새 주택과 마찬가지로 2가구 이상을 매입하면 된다. 2가구 이상 주택을 매입한 뒤 거주지 관할구청 주택과에 임대사업자로 등록하면 된다. 세제혜택은 새 주택과 기존주택이 다르다. 전용면적 18평 이하 새 주택은 취득세와 등록세가 면제되며 전용면적 25.7평 이하의 주택은 5년 임대 후 매각시 양도소득세도 100% 감면된다. 반면 기존주택은 평수에 상관없이 취득세와 등록세를 부담해야 한다. 또 임대주택 등록 가구수에 따라 임대사업 후 매각시 양도소득세 면제 여부가 다르다. 임대주택인 2∼4가구이면 양도소득세 감면혜택이 없다. 전용면적 25.7평 이하로 5가구 이상일 때만 5년 임대 후 50%, 10년 임대 후 100% 양도소득세가 감면된다. ◇ 투자포인트 기존주택은 세제혜택 면에서 새 주택에 비해 불리하다. 그렇기 때문에 대상선정은 물론 활용방안도 면밀히 검토하는 게 좋다. 임대수요층이 두터운 지역의 소형 아파트가 최우선 대상이다. 특히 저밀도·택지개발지구 주변단지는 재건축으로 인한 전세수요 폭증으로 매매가 상승도 기대해 볼 수 있는 대상이다. 임대를 놓을 때는 전세보다 보증부 월세가 유리하다. 자산이득보다 임대이득을 노리라는 뜻. 보증부 월세인 경우 차액 보증금에 대해 월 1.5%(연 18%)의 수익을 거둘 수 있다. 월세 수입에 대한 임대소득세는 평균 2∼3%선에 불과하다.