최근 계속해서 오름세를 보이고 있는 모기지 이자율은 주택구입자에게 여간 부담이 아닐 수 없다. 이자율의 차이에 따라 월 페이먼트의 차이가 꽤 나기때문. 이러한 주택구입자들의 애로사항을 해결하기 위해 렌더들은 40년 모기지를 조심스럽게 선보이고 있다. 40년 모기지의 장단점을 살펴보고 주의할 사항을 어떤 것들이 있는지 알아본다. 장점 월 페이먼트를 상당히 줄일 수 있다. 이자율 상승해 잠재 바이어들의 주택구입을 원활하게 도울 수 있으며 부동산 경기를 활성화시키는데 도움이 되는 프로그램이다. 예를 들어 15만 달러 이자율 6.875%로 5/1변동 고정융자를 할 경우 30년 상환은 첫 5년간 월 페이먼트가 9백85달러인 반면 40년 상환은 9백19달러가 된다. 15만달러를 융자할 경우 월 66달러의 차이가 나는 것이다. 이같이 40년 고정융자는 당장 월 페이먼트를 줄일 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 이로 인해 더 이상 집값이 오르기 전에 내집을 장만하려는 잠재 바이어들이나 또는 수년 내에 목돈이 들어올 계획이 있어 융자액을 갚을 수 있는 바이어들에게는 40년 고정 융자가 주택구입을 용이하게 하는데 한몫을 하는 것이다. 뿐만 아니라 월 페이먼트가 적어지므로 바이어들은 당초 예상했던 규모보다도 더 큰집의 구입을 고려해 볼 수도 있는 것이다. 단점 이처럼 페이먼트가 적다는 점이 가장 큰 매력으로 작용하는 40년 고정 융자 프로그램은 그러나 바이어들의 이자 부담이 크다는 것이 단점이다. 앞서 설명한 경우처럼 15만 달러를 이용, 첫 5년간은 6.875%를 적용하고 5년 후부터 변동이자율로 상환하는 프로그램을 선택할 경우 40년 상환의 의자 지불액수는 38만4천달러로 30년 상환보다 12만1천달러가 더 많아진다. 즉 페이먼트가 적은 이점이 있는 대신 이자를 10년 더 지불하는 셈이 되는 것이다. 그러므로 에퀴티가 쌓이는데 시간이 오래 걸린다. 15만 달러를 8% 이자율에 30년 고정으로 융자를 받을 경우 1천1백 달러 월페이먼트 가운데 1백달러는 융자액의 일부에 해당, 상환금에서 빠지게 되는데 40년 고정으로 융자를 할 경우 월 페이먼트 1천42달러중 42달러만이 융자액 원금에서 제외되게 된다. 1천달러는 이자분이기 때문이다. 주의할 점 처음 내집을 장만하려는 바이어에게는 일단 월 페이먼트의 부담을 적게 가지면서 주택을 구입할 수 있어 40년 융자도 이용할 만하다. 그러나 이 경우는 수년내 목돈이 생겨 융자액을 상환할 수 있거나 매각 또는 재융자를 할 수 있을 때에 이용하는 것이 바람직하다. 또한 연수입이 매우 많아 모기지 이자분에 대한 세금공제 혜택을 충분히 보고 싶은 경우에도 유리하다. 그러나 장기간 소유하거나 수년내 목돈이든 재융자든 융자액을 상환활 계획이 없는 경우, 또는 집을 팔 계획이 없는 경우에는 바람직하지 않다. 원금이 별로 줄어들지 않은데다 장기적으로 볼 때 지불하는 이자액수가 너무 많기 때문이다. 한인들의 경우엔 현재 30년 고정이나 15년 고정 융자가 일반적으로 이용되고 있기는 하나 최근 이자율 상승으로 인한 웰 페이먼트의 부담 때문에 주택구입을 망설이고 있는 상황에서는 이같이 페이먼트를 상당히 줄일 수 있는 40년 고정융자나 또는 40년 상환과 변동이자를 혼합한 변동 고정융자를 이용하려는 한인들도 늘어나고 있다.