다운페이먼트 0%로 집을 사는 것은 다운페이먼트를 할만큼 모아둔 돈이 없는 사람들만 생각하는 방법이 아니다. 주식은 많이 갖고 있는데 보유주식을 처분하기는 싫고 집을 사려는 경우 주식을 담보로 제공하고 집을 살 수 있다. 유가증권을 담보로 잡고 모기지 융자를 내주는 회사는 3년반 전에 이같은 유가증권 담보 부동산융자 프로그램을 선보인 '모건 스탠리 딘 위더' 뿐이 아니다. '메릴린치'와 '시티그룹'도 이같은 프로그램을 개발하고 있으며 '피델리티 인베스트먼츠'도 'GMAC모기지'사와 손잡고 지난해부터 0% 다운페이먼트 융자 시대에 진입했다. '피델리티 인베스트먼츠'의 존 로프레스티 부사장은 "주식을 담보로 내놓을테니 모기지 융자를 해줄 수 없느냐"는 고객들의 문의가 쇄도하고 있다고 밝혔다. 이같은 모기지 융자는 바이어가 통상적으로 집 값의 33∼40% 상당액에 대해 주식을 담보로 내놓으면 증권회사인 렌더가 집 값의 100%를 융자해주는 식으로 진행된다. 이 때 담보로 내놓은 주식에 대한 통제권은 바이어가 독점적으로 행사하며 증권회사는 주식거래에 따른 수수료를 챙긴다. 이렇게 주어지는 모기지 융자는 금리도 다른 일반 모기지 금리와 비슷하다. 이같은 방식은 명백히 바이어에게 유리한 점이 있다. 첫째, 만약 주가가 올라가면 그에 따른 이익은 바이어의 몫이며 바이어는 이렇게 얻은 이익으로 모기지 융자를 상환할 수도 있다. 둘재, 바이어의 자산이 유가증권에 투자돼 있기 때문에 비상시에는 다운페이먼트로 주택에 돈을 묻어 뒀을 때보다 훨씬 쉽게 현금화할 수 있다. 한 마디로 유동성이 높다는 얘기다. 다만 이 방식은 일반 주식투자와 달리 '마진'(margin)을 행사할 수 없다. 셋째, 모기지 융자를 100% 받았기 때문에 소득세 신고시 이자를 전액 조정된 종합소득(AGI: adjusted gross income)에서 공제함으로써 과세표준액을 80%만 융자를 받았을 때 보다 더 낮출 수 있다. 넷째, 보유중인 주식이 싼값에 사들인 것이었다면 주식을 매각함으로써 양도소득세를 물어야 하는데 주식을 담보로 하고 융자를 받을 경우에는 당장 양도소득세를 낼 필요가 없다. 그러나 이 방식은 주가가 떨어질 때 아주 위험하다는 문제를 안고 있다. 주가가 곤두박질할 경우에는 하루 밤에 에퀴티가 증발해 버릴 수도 있다. 담보로 잡힌 주식의 주가가 급락해도 렌더는 모기지 융자 페이먼트가 계속 되는 한 집을 차압하지 않는다. 그렇지만 렌더는 투자구좌를 동결하고 남아 있는 투자액을 연방 재무부 채권을 비롯한 보다 보수적인 투자로 전환시킬 수 있다. 보통은 처음 투자구좌를 개설할 때 주가의 85% 밑으로 주가가 떨어지면 '관리대상 구좌 통보'를 받는다. 주식을 담보로 잡고 모기지 융자를 빌려 쓸 것이냐 아니냐하는 선택은 물론 다운페이먼트를 많이 해 매월 모기지 페이먼트 액수를 낮추는 것이 유리하다.