신흥역세권은 항상 상권발전 가능성이 가장 큰 곳으로 꼽힌다. 사람이 몰려면 자연스럽게 상권도 뜨게 마련이다. 지하철 7호선(도봉산∼강남∼광명)은 서울 동북부·강남·서남부를 연결하는 황금노선이어서 주변지역의 상권 활성화에 대한 기대가 큰 곳 역세권 주변의 단독주택 등을 근린주택으로 리노베이션할 경우 적은 투자비용으로 높은 임대수익과 자산가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. ◇ 증축으로 가치 높은 논현동 주택 서울 강남구 논현동의 A주택. 74.5평의 대지에 지상 2층, 연면적 54평이 이 집은 주변이 상업지역으로 둘러싸인 고급 단독주택가에 자리잡고 있다. 7호선 학동역은 불과 5분 거리. 1층 바닥면적이 26평으로 건폐율은 34.9%여서 법정건폐율 60%까지 지으려면 추가로 18.7평의 바닥면적을 활용할 수 있다. 층수역시 5∼6층까지 지을 수 있는데다 용적율(66%) 역시 법정용적율 300%까지는 여유가 있는 점을 고려하면 최대 170평까지 연면적을 늘릴 수 있다. 단 사선(斜線) 제한이 있어 실제 증축가능 면적은 148평. ◇ 자금과 수익률을 고려하자. A주택의 경우 집주인이 리노베이션에 투자할 수 있는 금액은 1억원 남짓하다. 법정한도대로 증축한다면 기존 주택 보수에다 증축에 드는 비용을 합쳐 3억원이 넘게 든다. 또 주변이 상업지역이긴 하지만 대규모 역세권 형성까지는 어렵다는 점을 고려한다면 무조건 크게 짓는 게 능사는 아니었다. 투자금액 중 기존 주택 보수비용 2,700만원(평당 50만원×54평)을 뺀 나머지 7,300만원을 증축에 투입할 경우 평당 200만원을 들여 약 36평 정도의 증축이 가능하다. 증축방법은 층을 높이기보다는 바닥 여유면적을 활용해 기존 2층을 그대로 유지하면서 면적만 1·2층 각각 18평씩 36평을 늘리기로 했다. 증축의 경우 구조 보강 등에 추가 공사비가 많이 들기 때문이다. ◇ 투자수익률은 얼마나? 이제 A 주택의 투자 수익성을 따져보자. 기존 주택보수비용과 증축비용은 1억원. 증축된 36평 전체를 임대할 경우 평당임대가 300만원(전세기준)으로 계산하면 1억800만원의 보증금을 받을 수 있다. 이를 순수월세(연리 20%)로 받는다면 당장 한 달에 180만원의 수입을 올릴 수 있다. ◇ 눈여겨 볼만한 7호선 역세권 서울시는 7호선이 노른자위 노선인 만큼 하루 이용객을 150만명 정도로 잡고 있다. 특히 구로·가리봉 등 서민주거 밀집지역과 강남에서도 요지로 꼽히는 반포·논현동 등을 연결하는 노선이니 만큼 각 역을 중심으로 지역 특성에 맞는 다양한 상권이 형성이 기대되고 있다. 논현동 일대 역세권의 경우 주변이 빠른 속도로 고급매장·금융기관들로 변모하고 있는 곳이다. 이 때문에 소규모 사무실이나 전시매장 등으로 리노베이션하기 유리한 입지여건을 갖춘 것으로 평가된다. 이수·보라매·장승배기·신대방삼거리역 등은 대규모 배후주거단지를 기고 있는 알짜배기 역세권으로 꼽히고 있다. 아파트촌 뿐 아니라 중소 상권이 발달해 있기 때문에 근린생화시설 등으로 개조할 경우 짭짤한 임대수익이 기대된다. 3호선과 환승하는 고속터미널 역사 주변은 7호선 가운데서도 특급 역세권이다. 초대형 복합상가인 센트럴시티가 있고 주변에 터미널지하상가·킴스클럽·롯데백화점 강남점 등 대규모 유통시설이 밀집해 있다. 이밖에 강남구청역 주변도 주목할만하다. 강남구청 신청사와 벤처빌딩들이 잇따라 입주할 계획인데다 인근 44만여평이 지구단위계획에 의해 체계적으로 개발되기 때문이다.