잘못 알려진 세금상식으로 인해 '돈벌이 수단'을 놓치는 경우가 허다하다. 1가구 1주택자가 추가로 1채의 주택을 매입, 임대사업을 하는 사례가 그 중의 하나다. '다(多)주택자가 되면 취득·등록·양도소득·임대소득세 등 세금이 중과세되지 않을까'하는 두려움이 앞서기 마련이다. 그러나 이는 전혀 잘못 알고 있는 것이다. 무주택자·1가구 1주택자가 1채의 주택을 매입해 임대사업을 해도 세금은 중과세되지 않기 때문이다. ◇ 다(多)주택, 지방세 중과세 없다. 부동산 취득·보유시 부과되는 지방세는 취득·등록·재산·종합토지세 등이다. 먼저 살펴볼 것은 취득·등록세. 2주택이든 3주택이든 개인의 경우 전혀 중과세되지 않는다. 즉 1주택 상태에서 1채의 주택을 매입해도 해당주택 시가 표준액(보통 매매가의 45∼50%선)의 5.6∼5.8%에 해당하는 세금만 물면 그만이다. 보유시 부과되는 재산세도 마찬가지. 다주택이라 해서 건물전체를 합산과세하지 않는다. 각 건물별로 개별과세 된다는 뜻이다. 단 종합토지세는 전체토지를 한데 묶어 합산과세된다. 그러나 이 역시 크게 신경 쓸 부분은 아니다. 지역마다 다소 차이는 있지만 개별 공시지가의 평균 29%선에서 과표(세금부과 기준)가 정해지기 때문에 납부세액이 그렇게 부담스런 정도는 아니다. 한 예로 서울 강남에 위치한 시가 2억원 상당 33평형 아파트의 경우 종합토지세는 10만원을 넘지 않는 게 보통이다. ◇ 국세도 걱정할 필요 없다. 임대소득세·양도소득세 등이 부동산 부유·매각시 부담해야 할 국세. 임대소득세는 1가구 3주택이상이면 전체주택이 부과대상. 그러나 1가구 2주택 이하면 평형에 따라 과세여부가 결정된다. 두 주택 모두 전용면적 25.7평 이상일 때만 임대소득세 과세대상이다. 한 주택이라도 전용면적 25.7평 이하면 임대소득세를 한푼도 물지 않아도 된다. 쉽게 말해 2주택자라도 한 가구만 전용면적 25.7평 이하면 월세로 받던, 전세로 받던 임대소득세를 물지 않는다. 양도소득세는 1주택이상이면 과세대상이다. 하지만 소형 평형이고 3년 이상 보유 후 팔면 부담해야 할 세금은 매우 적다. 양도차익이 적은데다 다주택자라도 장기보유특별공제(3년 이상 5년 미만은 양도차익의 10%)·일본소득공제(250만원) 등의 혜택이 주어지기 때문이다. 예컨대 9,000만원에 샀던 집을 1억원에 팔았을 경우 1,000만원의 차익이 생겼지만 필요경비·장기보유특별공제·소득공제 등을 감안하면 세금부과 대상 양도차익은 대략 550만원이다. 그 계산법은 1억원-9,000만원-250만원(소득공제) - 100만원(장기공제) -100만원(필요경비·추정치)이기 때문이다. 장기보유특별공제와 필요경비 항목만 잘 활용하면 다주택자라도 양도소득세를 대폭 절감할 수 있는 셈이다. ◇ 투자포인트 1가구 2주택 이하 임대사업의 키 포인트는 주택 평수에 달려있다. 두 주택중 한 주택이라도 전용면적 25.7%평 이하여야 한다는 것. 이렇게 해야 임대소득세를 한푼도 물지 않는다. 아울러 월세로 임대방식을 돌리는 게 좋다. 월세의 경우 잔액 보증금의 월 1.5%(연18%)선에 형성돼 있어 전세로 했을 때보다 고수익을 올릴 수 있다. 또 앞에서 말했듯 주택평수가 일정규모 이하면 월세 수입에 따른 세금을 한푼다 내지 않기 때문이다. 반대로 두 주택모두 전용면적 25.7평 이상이거나 3주택 이상이면 매월 월세수입에 12개월을 곱한 금액만큼 임대소득으로 간주된다. 아울러 최소한 5년 이상 보유를 염두에 둬야한다. 5년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제 혜택 폭이 양도차익의 15%다. 임대사업을 그만두고 주택을 팔 경우 1년에 한가구씩 양도해야 세금을 줄일 수 있다는 것도 알아둬야 한다. 양도소득공제(250만원)의 경우 1년 1회 매각분에 한해 적용되기 때문이다. 노원구 상계동·강서구 가양동 주공단지 등 소형 평형으로 임대수요층이 두텁고 월세 시장이 형성돼 있는 단지를 매입, 보증부 월세로 돌리면 금융상품을 능가하는 수익을 거둘 수 있다.