기본적으로 경매와 NPL 투자의 투자 원리는 동일하다. 하지만 수익을 내는 방법에는 약간의 차이가 있다. 경매로 수익을 낼 수 있는 이유는 시세보다 낮은 가격을 사기 때문이다. 따라서 낙찰받은 물건은 내 소유로 보유한 뒤 시세 차익을 남기고 팔아야 한다. NPL로 수익를 내는 것은 직접 부동산 물건을 사는 게 아니라 채권을 사는 것이기 때문에 배당금을 받아 현금을 확보할 수 있다. 다시 말해 NPL 투자는 경매로 들어가는 물건의 ‘빚잔치’에서 1순위로 배당을 받을 수 있는 권리(채권)를 사는 것이다. 이 때문에 낙찰가가 높으면 높을수록 수익률을 높아진다. 반면 낙찰가가 채권을 사온 금액보다 낮아질 것으로 예상되면 차라리 직접 경매에 참여해 물건을 받아오는 게 낫다. NPL 물건은 유찰이 계속되면 그만큼 투자 기간도 길어지고 수익률도 낮아진다. 부동산 경매 업계에서는 NPL 물건의 유찰이 계속돼 직접 경매에 참여하는 것을 ‘방어입찰’이라 부른다. 방어입찰 여부를 잘 판단하는 것이 NPL 투자의 실력이다.