글로벌 금융위기 후 주거 불안 심화

글로벌 금융위기 이후 집값은 떨어졌지만 전국적으로 전·월세 가격이 올라 무주택 서민의 주거 불안이 심화됐다.

올해 들어 전월세 상승폭은 둔화했지만 서민들의 전·월세집 구하기는 하늘의 별따기만큼 어려운 상황이다.

 어렵게 집을 구했어도 계약 과정과 거주기간, 계약 종료 등 시점에 발생한 예기치 않은 상황에 적절하지 대응하지 않으면 자칫 임차보증금을 손해 볼 우려도 있다.

▲좋은 집 찾기는 꾸준한 노력과 스피드 필요

부담 가능한 수준의 가격과 입지여건을 갖춘 좋은 전월세집을 찾으려면 최소 한 달 이상 여유 시간을 갖고 노력해야 한다.

시세보다 싸거나 임대차 가격 대비 주거환경이 우수한 집은 2~3일 내에 계약이 이뤄지기 때문에 시장에 나왔을 때는 재빨리 매물을 포착해야 한다.

매일 부동산 중개업소를 방문하거나 전화 또는 인터넷 등에서 실시간으로 집을 찾아야 한다. 업소마다 보유 물건이 다르기 때문에 최소 2군데 이상 문의해봐야 한다.

▲가격부담을 느낄때는 아파트가 대세는 아니다.

단기간에 오른 전월세 가격이 부담스럽다면 상대적으로 임대차 비용이 싼 다가구나 다세대, 소형빌라 등 주택도 고려해볼만 하다. 아파트는 보안 등 안전성이 우수해 수요가 많긴 하지만 가격이 비싸고 층간소음 등 단점도 있다.

▲ 은행대출은 정부 지원 적극 활용

돈이 충분하지 않다면 은행에 전세대출 가능 여부를 먼저 확인해라. 부담할 수 있는 금액이 확정되면 주택을 찾기가 한결 수월하다.

대출을 받을 때는 정부 지원 상품의 자격조건을 따져보자. 지방자치단체장 추천을 받은 저소득가구는 수도권 과밀억제권역 기준 최대 한도액 5천600만원(전세 보증금의 70%까지, 3자녀 가구는 최대 6천300만원)까지 연 2%의 저리로 국민주택기금 전세자금 대출을 받을 수 있다.

연소득 3천만원(신혼부부 3천500만원) 이하인 무주택가구주는 연이율 4%로 근로자.서민 전세자금 대출을 최대 8천만원 내에서 받을 수 있다.

▲계약단계: 반드시 집주인 본인확인

등기부등본 열람하여 실 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 확인 대리인과 계약을 체결할 때는 위임장과 인감 증명서를 요구해야 한다.

등기부등본을 열람해 집주인이 집담보로 은행 대출을 받은 금액을 확인해야 한다. 보증금과 집주인의 기존 대출금 합계가 시세의 70%를 넘는지 확인해야 한다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 20% 이상 싼 가격에 낙찰되는 경우가 많아 보증금을 손해 볼 수 있다.

잔금은 은행 자동이체로 하는 게 좋고 일부 대출 상환을 특약으로 계약서에 명시하자. 도배와 장판 비용 등을 누가 부담할 것인지도 계약서 작성 전에 확정하는 것이 현명하다.

▲계약 후엔 대항력 취득, 확정일자, 주민등록 전입 준비

계약서를 작성한 후에는 확정일자를 받고 전세자금 대출 확인 등 잔금 치를 준비를 해야 한다. 확정일자를 받으면 주택이 경매로 넘어갔을 때 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다.

별도 공시방법이 없는 주택 임대차계약에선 잔금 납부와 동시에 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 다음날 오전 0시부터 제 3자에 대한 효력(대항력)을 갖추게 된다. 주택 인도(점유)와 주민등록은 보증금을 지킬 수 있는 기본 절차이다.

▲최소 2년간 거주가능, 임대차 해지 사유 확인

전입신고를 마친 세입자는 최소 2년간 전월세 집을 사용할 수 있다. 단 임대인과 임차인 모두 계약을 중도 해지할 수 있다.

임차인은 주택 일부가 멸실되거나 기타 사유로 더 이상 거주할 수 없을 때, 집주인이 변경됐을 때엔 전월세 계약을 중도해지 할 수 있다. 임대인은 임차인이 월세를 2회 이상 연체하거나 동의 없이 임차권을 양도했을 때, 목적에 맞게 집을 사용하지 않았을 때는 해지를 통보할 수 있다.

▲대출 원리금과 월세 소득공제는 '덤'

정부가 임차인의 부담 완화를 위해 시행하고 있는 전월세관련 소득공제 제도를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 올해부터 소득공제 대상이 총급여액 5천만원 이하로 완화됐고 단독가구주도 전월세 공제를 받을 수 있다.

전세대출을 받은 무주택가구주는 원리금을 중도 상환하면 상환액의 40%를 소득 공제받을 수 있다. 또 전용면적 85㎡ 이하 주택 월세 세입자는 연간 총 납부 월세액의 40%를 공제받는다. 전세대출 원리금 상환과 월세공제는 연간 최대 300만원까지 공제받을 수 있다.

▲임대차 1년 6개월 시점엔 '재계약 대비'

임대차 계약이 통상 2년이라는 점을 감안할 때 전월세 거주 1년6개월이 지나면 재계약이나 계약종료를 준비해야 한다.

임대차보호법상 계약을 갱신하거나 조건을 변경하고 싶으면 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 종료 1개월 전까지 통보해야 한다.

해당 기간까지 별도 통지가 없다면 기존 계약대로 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된다. 임차인은 2년 더 거주할 수 있으며, 이 기간에 언제라도 임대차계약을 해지할 수 있다. 임차인의 해지 통보는 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

임차인은 계약 종료 전 임대인과 합의해 계약을 갱신하면서 보증금을 증액했다면 늘어난 금액에 대해선 확정일자를 다시 받아야 우선변제권을 취득할 수 있다.

▲집주인이 보증금 돌려주지 않을 땐 '임차권등기명령'

임대차계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 보증금 일부만 못 받아도 신청이 가능하며 임차권 등기를 하면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다.

집주인에게 임차권 등기명령에 따른 비용을 청구할 수 있으며 임대차 기간 종료 후에라도 보증금을 돌려받는 시점까지 주택에 거주해도 된다.

▲경매에 넘어간다면 경락기일까지 대항력 유지해야

집이 경매에 넘어갔다면 임차인은 대항력 등에 더 신경 써야 손해 없이 보증금을 돌려받을 수 있다.

우선변제 요건인 주택인도(점유)와 주민등록을 주택 경락(낙찰)기일까지 계속 유지해야 보증금을 후순위권리자보다 우선 변제 받을 수 있다.

임대차계약 기간이 남았더라도 경매법원에 배당을 요구할 수 있다.

2012. 12. 18

karp 대한은퇴자협회