억대 임대료, 시세는 '유명무실'

서울시 중구 충무로1가 24-2는 지난 5월 서울시 개별 공시지가 기준 3.3㎡당 2억1450만원으로, 9년 연속 최고가를 기록했다. 1평 값이 서울 외곽 집 한 채 가격이다.

지난달 서울 명동 중앙로에 위치한 화장품 브랜드숍 '네이처리퍼블릭 명동월드점'이 3년간 보증금 50억원, 월 임대료 2억5000만원에 재계약했다.

▶CGV~유네스코~명동역… 황금의 'L'라인

명동의 빌딩들의 상가 1층 점포들은 화려한 인테리어로 장식했지만 대부분 수십년 된 건물이라 1층 전면부가 아니면 건물 입구가 어디인지 확인하기 어려운 곳도 많다.

건물 안의 낡은 계단이 지나온 세월을 고스란히 보여준다.

4~5층 건물에도 엘리베이터 설치된 곳이 드물고, 땅값 비싼 동네 엘리베이터 설치도 손해라고 한다.

명동의 스카이라인은 볼품없을지라도 땅값(임대료)만큼은 세계적으로 손꼽힌다.

명동 중앙길(2번가)에 위치한 매장의 1층 면적은 대부분 50~66㎡ 정도이지만 1층 점포 치고 임대료가 억대를 넘지 않는 곳이 없어 명동은 명동은 금싸라기 땅이다.

공시지가로 한 평(3.3㎡)에 2억원을 넘는 곳은 명동뿐이다.

그러니 수십평 매장의 임대료만도 매달 억대가 넘는 곳이 수두룩하다. 오래된 건물에 좁은 면적임에도 임대수익이 워낙 많으니 개발이 잘 안 되는 문제점도 없지 않다.

명동에서 잔뼈가 굵은 부동산중개업자들도 "명동은 모른다"가 공식일 정도, 그만큼 부동산 시세가 천차만별이라는 것이다.

계약을 할 때도 건물주와 임차인과의 계약조건에 대해선 외부 발설 않는 것이 불문율이다 대부분 건물주가 부르는 대로 계약이 이뤄진다.  

3.3㎡당 공시지가 기준 명동 상권에서 가장 비싼 건물이 월 2억 5천만원대인 반면, 가장 싼 건물은 1200만원대 그친다는 최근 분석도 있다.

그럼에도, 가이드라인은 있다. 상가 정보업체 에프알인베스트먼트에 따르면 명동역 4번 출구에서 시작되는 명동2번가는 면적 130㎡ 정도의 매장을 기준으로 보증금 5억~30억원에 월 임대료를 7000만~2억5000만원으로 본다. 2003~2006년 새 중앙로의 임대료가 너무 빠르게 상승했던 터라 어느 정도 고점을 찍었다는 분석도 있었지만 아직까지도 이곳의 시세는 '부르는 게 값'이라는 평가다. 다만 네이처리퍼블릭과 같은 랜드마크 격의 점포가 가장 높은 가격 수준을 유지하는 가운데 다른 점포가 이를 따르는 모습이다.

2번가를 중심으로 최근 눈에 띄게 유동인구가 증가하면서 주변의 1ㆍ3번가나 을지로에 가까운 명동성당 길 쪽의 점포들도 활성화되는 양상이다. 1번가의 경우 폭이 7~8ｍ에 불과한 거리로, 업종이 의류 브랜드나 잡화 등으로 특화돼 건물 전체를 통임대하는 경우가 많다. 이 경우 층당 66~83㎡ 면적의 2층 임대 시 임차 조건이 보증금 10억~15억원에 임대료 3000만~4000만원 수준이다. 33㎡ 면적의 1층 단일 층 점포도 대부분 보증금 2억~5억원, 임대료 1200만~1800만원을 호가한다.

▶명동의 한계?

'잘나가는' 명동이지만 부동산 투자 측면에서 한계가 있다.

입점을 원하는 쪽은 330㎡ 이상의 대형 공간을 원하지만 이를 충족하는 대지가 거의 없다.

전문 공인 관계자는 연접한 건물을 합쳐 개발도 가능하지만 임대 수익이 충분한 건물주가 웬만한 조건에는 매각하지 않는다고 한다.

명동에 여러 빌딩을 소유한 한 자산가는 정상적인 상황에서는 평당 20억원을 준다 해도 명동 중앙로의 어떤 빌딩주도 팔지 않을 것이라며 안정적 임대 소득이 보장되는데 굳이 메가톤급 세금을 내면서 팔아야 할 이유가 없다고 전한다.

경기 침체도 문제다. 한류 열풍에 힘입어 외국인들이 명동 상권을 지탱해주고 있지만 최근엔 큰 폭의 신장세도 없는 모습으로 명동 상권의 ㎡당 임대료가 지난 1분기 11만1276원에서 2분기 11만589원으로, 0.62% 내린 것으로 분석됐다고 부동산 전문가는 전한다.

2012. 8. 31

karp 대한은퇴자협회