지난 9일 콜금리 인상 이후 주택담보대출 금리 상승세가 가파르다. 은행권 주택담보대출 중에서 90% 이
상을 차지하는 변동금리 대출은 양도성예금증서(CD) 금리에 따라 변하는데 7월 말 연 5.1%였던 CD금리
가 최근 5.26%까지 뛰어올랐다. 이에 따라 주택담보대출 금리도 급등해 연 8%대 진입을 눈앞에 두고 있
다.

변동금리 대출자들의 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나면서 고정금리에 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있
지만 사실 갈아타는 것도 여의치 않다.

먼저 고정금리는 통상 변동금리보다 높기 때문에 고정금리 대출로 갈아타자마자 당장 0.5%포인트 정도
의 대출이자를 추가로 부담해야 한다. 또 고정금리로 갈아타기 위해 기존 대출을 중도상환할 경우 최고
3% 상당의 중도상환 수수료를 물어야 하는 것도 부담이다. 만약 1억원의 대출금을 중도에 갚는다면 최
고 300만원을 수수료로 내야 하는 것이다.

고정금리로 갈아타길 망설이는 또다른 이유는 대출금액이 줄어들 수 있다는 점이다. 변동금리 대출을 갚
고 고정금리로 갈아타면 신규대출에 해당돼 1~2년 전부터 강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율
(DTI)의 적용을 받는다. 이 때문에 전에 받은 대출금보다 줄어들 가능성이 크다. 이래저래 주택담보대출
자들의 수난시대다.

처분조건부 대출자나 일시적 2주택자라면 고민이 더 크다. 처분조건부 대출이란 이미 대출을 끼고 1주택
을 보유한 사람이 투기지역(서울과 수도권 전 지역, 광역시 등 일부 지역)에서 주택을 추가로 구입하면
서 대출을 받은 경우 기존 주택을 1년 안에 매도하는 조건으로 대출을 받은 것을 말한다. 1년 이내에 주
택을 팔지 않으면 연 15% 이상의 연체금리를 물어야 하고, 3개월이 지나면 금융기관이 경매 또는 강제처
분을 하게 된다.

또 1주택자가 자녀교육 문제 등으로 주택을 구입해 일시적 2주택자가 됐다면 1년 안에 기존 주택을 매도
해야만 기존 주택 매매차익에 대해 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1년 이내에 팔지 못하면 다
주택자 중과세 대상이 돼 최고 50%의 양도세를 부담해야 한다. 그러나 문제는 요즘 주택가격이 하락세여
서 급매물로 내놔도 보러오는 사람이 없다는 점이다.

연말로 갈수록 처분조건부 대출주택과 일시적 2주택자의 매물은 늘어날 것이고, 주택가격은 추가로 하락
할 가능성이 높다. 당분간 주택시장이 되살아날 가능성이 적어 보이는 상황에서 대출자들은 대출 규모
를 축소하는 것 외에는 별다른 방법이 없다. 신규 대출로 주택을 마련할 계획을 세웠다면 무리한 대출
은 금물이다. 대출금액은 주택가격의 30% 이내가 적당하며, 특히 본인 소득의 30% 이내에서 상환할 수
있어야 한다.

〈신한은행 스타시티지점장(seosoo@shinhan.com)〉