지난 93년 서울 도봉구 70평 터에 5층짜리 상가 건물(일부는 사무실)을 매입한 K씨 는 노후 생활자금을
마련하기 위해 최근 이 건물을 팔기로 마음먹었다.

최근 쏟아진 부동산 정책에 따라 이 건물을 매각하면 당연히 실거래가로 양도세를 내야 할 것으로 생각
했으나 도봉구가 토지투기지역이 아니어서 기준시가로 내면 된 다는 사실을 들었다.

93년 이 상가를 5억원(당시 기준시가 3억3125만원)에 매입했으나 현재 10억5000만 원(2005년 기준시가 6
억3189만원)에 사겠다는 사람이 나타났다.

올해 기준시가로 양도세를 낼 때는 주민세를 합해 6013만원만 내면 된다.

그러나 내년에는 똑같은 값에 팔더라도 실거래가 기준이 적용돼 양도세가 두 배를 웃도는 1억2224만원
이 나온다.

이신규 하나은행 PB(세무사)는 "부동산 양도세는 올해부터 실거래가 과세가 원칙이지만 요건을 갖춘 일
부 주택ㆍ상가ㆍ토지는 기준시가로 낼 수 있는 마지막 해가 된다"고 설명했다.

따라서 이들 부동산을 매각할 의향이 있다면 해를 넘기지 않는 게 유리하다.

취득ㆍ등록세는 올해부터 전면적으로 실거래가로 신고하고 세금을 내야 하며 내년 부터는 비과세인 경우
를 제외하면 모든 부동산이 양도세가 실거래가로 과세된다.

기준시가로 세금을 내는 경우는 먼저 매각시기가 올해 안이어야 한다.

여기에다 △1년 미만 보유 부동산 △투기지역 소재 △고가 주택(6억원 초과) △1가 구 2주택 이상 △미
등기 전매 △분양권ㆍ입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리 △허위로 부동산 매매계약을 작성하는 경
우 △실거래가액으로 자진 신고하는 경우 △비사업용 토지 등은 제외된다.



주택은 기준시가로 양도세를 내려면 연내 고가 주택이 아닌 단 하나 주택을 비투기 지역에서 1년 이상
보유한 후 매각해야 하는 셈이다.

상가는 기준시가로 내는 범위가 비교적 넓다.

비토지투기지역에서 1년 이상 보유한 상가건물과 부속토지를 매각할 때 기준시가로 양도세 계산이 가능
하다.

상가는 고가 건물 여부나 보유한 주택 수, 비사업용 여부 등과 관계없이 기준시가 로 양도세를 낼 수 있
다.

토지는 비투기지역에 소재하고 비사업용토지가 아닌 토지를 1년 이상 보유한 다음 매각하면 기준시가 과
세가 가능하다.


그러나 비사업용 토지가 아니어야 한다는 요 건이 까다롭다.

나대지는 안되고 부재지주 농지나 임야 등도 아니어야 하기 때문에 자경하는 농지 나 임야 등만 기준시
가 계산이 가능하다.

원종훈 국민은행 PB(세무사)는 "올해는 2주택자 등이 중과세를 피할 수 있는 마지 막 기회"라며 "실거래
가 양도세를 피할 수 있는 부동산을 갖고 있다면 매각을 고려 해볼 만하다"고 말했다.

[박기효 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >


2006.02.21 07:48 입력