▶여유자금 3억원대 다가구주택 임대업 가능 수요
▶달랑 집 한 채뿐인데… 종신제로 하는 '逆모기지론'

[조선일보 최원규, 신지은 기자]

고령화 시대다. 서울시만 따져도 노인 인구 비율은 2004년 말 6.7%에서 2005년 말 7.1%(73만 5902명)로
늘었다. 반면, 정부의 노후 대비안인 국민연금은 언제 거덜날지 모르는 상황. ‘실버 재테크’가 필수
인 상황으로 가고 있다. 상황별로 전문가들이 권하는 ‘노후 주(住)테크’ 방법을 알아봤다.


◆여유자금 있으면 임대사업


여윳돈이 있으면 주택임대사업을 고려해 볼 만하다고 전문가들은 말한다. 저금리 상황에서 매월 고정수
입을 챙길 수 있고 세금 감면 혜택을 볼 수 있다는 장점이 있다. 주택임대사업자가 되려면 5채 이상을
사서 시·군·구청에 임대사업자로 등록해야 한다.


여유자금이 3억원선이면 다가구주택을 사서 임대사업이 가능하다. 하지만, 아파트로만 임대사업을 하려
면 여윳돈이 더 많아야 한다. 전문가들은 서울의 경우 소형 평형을 사더라도 10억원가량이 필요할 것으
로 본다. 대신 아파트는 나중에 시세 차익을 볼 수 있다는 장점이 있다. ‘유니에셋’ 김광석 팀장은
“임대주택은 가급적 임대 수요가 탄탄한 역세권 지역에서 고르는 게 좋다”고 말했다.


임대사업자가 되면 세금 혜택도 볼 수 있다. 대신 조건이 까다롭다. ?같은 시·도 내에 있는 전용 25.7
평 이하 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 하며 ?임대주택의 기준시가가 모두 3억원 이하일 때 임대
기간 중에 종부세를 내지 않아도 된다. 다만, 임대기간 10년을 채우지 못하고 집을 팔면 그간 감면받았
던 종부세를 모두 내야 하는 만큼 유의해야 한다.


또 ?같은 시·군 내에 있는 전용 25.7평 이하의 주택 5채 이상을 10년 이상 임대한 뒤 팔 때 양도 시점
의 기준시가가 3억원을 넘지 않으면 양도세 중과(3주택자 60%, 2주택자 50%)를 피할 수 있다. 결국 값
이 싸고 평수가 작은 주택을 사서 장기간 임대할 때만 세금 혜택을 준다는 얘기다.





◆2~3주택자는 증여도 고려해야


내년부터 다주택자에 대해선 양도세가 중과된다. 지금은 양도 차익에 따라 9~36%를 과세하지만, 내년부
터 2주택자는 50%, 3주택자는 60%로 중과된다. 때문에 양도 시점에 따라 차이가 나긴 하지만 세금 면에
선 증여를 하는 게 파는 것보다 유리한 경우가 생긴다.


2주택자인 김모(54)씨의 사례. 김씨가 시세 4억원인 서울 광진구 32평형 아파트를 올해 자녀에게 증여하
면 증여세가 6400만원 부과된다. 여기에 자녀가 취득·등록세로 내야 하는 돈 1120만원을 더하면 총
7520만원이 들게 된다.


김씨는 이 아파트를 2001년에 2억원을 주고 샀다. 이 아파트를 올해 팔면 양도세는 5300만원이지만, 내
년에 팔면 양도세는 1억원으로 늘어난다. ‘코리아베스트’ 주용철 세무사는 “일률적으로 말하긴 어렵
지만, 양도세 중과로 세 부담 면에선 증여가 유리한 경우가 많아졌다”고 말했다.


◆1주택자는 역모기지론도 염두에 둬야


갖고 있는 집을 담보로 맡긴 뒤 매월 일정액을 연금식으로 받는 상품이 역모기지론이다. 퇴직 후 집 하
나만 갖고 있는 고령자를 위한 상품. 국내에선 신한·조흥은행, 농협 등에서 판매하고 있다. 금리는 연
7.7~8.4% 수준(고정금리 기준)으로 일반 주택담보대출에 비해 1% 포인트 이상 높다. 그러나 아직은 대출
기간이 10~15년으로 제한돼 있어 인기를 끌지 못하고 있다.


그래서 정부는 고령자가 사망할 때까지 집을 담보로 돈을 지급하고 사망하면 집을 은행이 갖는 방식을
2007년부터 도입할 예정이다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “지급기간이 늘어나면 역모기지론도 검토해볼
만하다”고 말했다.



(최원규기자 wkchoi@chosun.com )