◎ 역모기지란? 역모기지는 수년 혹은 수십년에 걸쳐 집모기지를 갚은 노인들에게 주택을 담보로 돈을 빌려 주는 것이다. 일반 모기지와 반대이기 때문에 이런 이름이 붙었다. 즉 일반 모기지는 금융기관이 집을 담보로 고객에 돈을 대출해주고 매달 원금과 이자를 갚아나가도록 한다. 그러나 역모기지를 구입한 고객은 금융기관에 매월 일정액을 지불하는 게 아니라 거꾸로 받는다. 즉 집을 담보로 돈을 꿔쓰는 것이다. 점점 나이는 들어가고 집 외에는 뚜렷한 소득이 없어 생계가 막막한 노인들이라면 한번쯤 고려해보는 것이 좋다. 자녀들에게 생계를 의존하지 않고 떳떳하게 노후를 보낼 수 있는 방안이라고 부동산 전문가들은 권장한다. ◎ 주요 장점 노인들로 하여금 집을 팔거나 주택소유권을 포기하지 않은 상태에서 매달 상환액을 갚아나가지 않고도, 집을 담보로 돈을 빌려 쓸 수 있는 유일한 상품이다. 물론 세금도 없다. 따라서 남편이 먼저 사망해 소득이 크게 줄어든 미망인의 경우 은퇴대책으로 좋다. 빌린 돈은 본인과 배우자 모두가 사망하거나 다른 집에 거주하기 위해 영원히 이사하는 경우, 혹은 집을 팔기 전까지는 갚지 않아도 괜찮다. 만일 돈을 되 갚아야할 경우라도 그 금액이 해당 주택의 당시 시세를 넘지 못하게 규정해 놓은 것도 매력이다. 물론 이를 중간에 팔 경우 그동안 빌린 돈을 상환하고 남은 돈은 고객 몫이다. 집값이 떨어져 대출금을 밑돌더라도 강제로 집을 팔아야 하는 상황은 없다. ◎ 종류 및 대출 자격 역모기지 상품은 연방주택국(FHA)의 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)와 모기지전문기관 패니메이의 홈키퍼(Home Keeper)로 이들 기관이 지정한 렌더들이 취급하고 있다. 모두 비슷한 방식으로 운영되며, 모든 주에서 구입이 가능하나 금융기관별로 내용에 차이가 있어 사전에 이를 충분히 비교하는 게 좋다. 역모기지는 주택이 있는 62세 이상 노인만 이용할 수 있다. 그러나 일반 모기지처럼 자산이나 소득이 얼마 이상이어야 한다거나 건강에 대한 제약은 없다. 주택가격이 일정액 이상이어야 할 필요도 없다. 단 사전에 상담을 받아야 한다. 상담원은 역모기지에 대해 자세히 설명해주고, 역모기지 상품 중에는 어느 것이 최적인지 등 전반적인 내용에 대해 궁금증을 풀어준다. 패니메이의 역모기지는 전화 상담을 허용하지만 연방주택국은 반드시 직접 면담을 요구하고 있다. 상담원 리스트는 연방 주택도시개발국이나 패니메이(1-800-7FANNIE)에서 알아볼 수 있다. 상담을 마치면 자격을 갖춘 고객에서 확인증을 발급해 주는데 이를 렌더에게 제시하면 된다. ◎ 대출액 및 대출방식 얼마를 받느냐는 주택소유주가 주택에 대해 갖고 있는 권한과 나이, 예상 수명, 현재 이자율, 사는 지역 등에 따라 다르다. 일반적으로 나이가 많고 주택가격이 비쌀수록 대출금은 커진다. 예컨대 65세는 주택 가격의 26%, 75세는 39%, 85세는 56%까지 빌릴 수 있다고 보면 된다. 가령 72세 노인이 시가 18만달러짜리 주택을 갖고 있을 경우 대략 5만5천-8만7천달러 사이에서 빌릴 수 있다. 대출 방식은 한꺼번에 목돈을 쥘 수도 있고, 크레딧으로 일정액 한도내에서 정해진 기간동안 언제든 찾아 쓸 수도 있다. 살아있는 동안 혹은 미리 정해진 기간 동안 매달 일정액을 받는 것도 가능하다. 아니면 이 세가지를 혼합해서 이용할 수도 있다.