드디어 8ㆍ31 부동산대책이 발표됐다.

이번 대책 발표로 단기적으로 매매시장은 하락세를, 전세시장은 상승세를 보일
것으로 예상된다.

중장기적으로 시야를 넓혀보면 매매가격과 전ㆍ월세가격이 다같이 상승세를 보
일 가능성이 크다.

독신가구나 소득증가에 따른 주택에 대한 교체 수요 증가 등으로 매매나 전ㆍ
월세 수요가 늘어나는 대신 주택공급 물량은 줄어들 것으로 예상되기 때문이다
. 주택시장은 워낙 변수가 많기 때문에 정확한 예측은 어렵다 하더라도 항상
최악의 경우에 대비해 대응책을 마련할 필요가 있다.

우선 공급확충을 위해 토지이용시스템을 바꿔야 한다. 정부로선 당장 눈앞에
닥친 주택시장대란을 해결하기 위해서는 수요억제에 초점을 맞출 수밖에 없다.

수요억제책은 제도를 정비하는데 필요한 기간인 1년만 지나면 바로 효과가 나
타나지만 공급확대는 택지건설에 소요되는 기간을 감안하면 대개 5년 정도 뒤
에야 약효가 나타나기 때문이다.

그러나 수요억제책은 어디까지나 단기적인 해결책에 불과하다. 근본적인 주택
문제 해결은 결국 주택공급이 확대돼야만 가능하기 때문이다. 주택보급률이 10
0%를 넘더라도 주택은 계속 공급해야 한다.

지속적인 공급확대를 위해서는 토지이용시스템의 획기적인 변혁이 필요하다.

지금의 시스템은 과거 개발연대의 난개발을 방지하는데 초점이 맞추어져 있어
쓸 수 있는 땅을 만들기가 어렵게 돼 있다. 집을 짓기 위해서는 평면적으로 공
간을 넓히든가 입체적으로 공간을 높이는 방법 외에는 없다.

그러나 현행 토지이용시스템은 공간을 넓히지도, 높이지도 못하도록 짜여져 있
다.

국토는 좁고, 인구도 많은 나라에서 그나마 있는 땅도 쓸 수 없도록 스스로를
결박하고 있는 셈이다.

현재 전국토의 5.6% 정도에 불과한 도시면적비율을 영국의 13%에 미치지는 못
하더라도 일본 수준인 7%까지는 확대하고 용적률도 대폭 확대해야 한다. 물론
넓히는 데는 환경문제를, 높이는 데는 개발이익문제를 동시에 고려해야 한다.

서민보호를 위한 전세안정대책 마련도 시급하다.

행자부 통계에 의하면 우리나라 전체 가구수는 1777만가구인데 971만가구만이
주택을 갖고 있어, 전가구의 45%(806만가구)가 셋방살이를 면치 못하고 있다고
한다.

이 통계는 2000년 인구주택총조사에서 나타난 자가점유가구 비율 54%와 크게
틀리지 않다.

어느 쪽 통계에 따르더라도 전국민의 절반 정도가 살고 있는 전ㆍ월세주택시장
의 안정은 서민 주거안정을 위해 매매가격 못지않게 중요하다.

이번 부동산대책 영향으로 짧든 길든 전ㆍ월세가격이 상승세를 나타내 전ㆍ월
세 서민의 부담을 무겁게 한다면 다주택 소유자 부담 강화를 통해 얻고자 하는
국민의 주거안정 목표 달성이 큰 차질을 가져올 것이다.

수요자대책으로는 장기 저리의 전세자금 융자를 늘려가야 한다. 재원으로는 주
택관련 세금과 주택채권 입찰을 통해 조성되는 자금을 활용할 수 있을 것이다.

공급자대책으로는 현재 115만호에 불과한 임대주택 재고를 늘려가는 일이 시급
하다.

국민임대주택을 당초 계획대로 공급해 나가면서 민간건설임대를 활성화해야 한
다. 특히 다주택 소유자를 매입 임대주택 사업자로 유도해 임대주택수를 늘려
나가는 방법을 생각해 볼 수 있겠다.

현재 임대사업자의 의무임대기간인 3년을 5년이나 10년으로 늘리는 대신 이번
에 강화되는 다주택자에 대한 양도세 중과나 종합부동산세 합산대상에서 제외
되는 특례를 인정한다면 부족한 임대주택 물량을 손쉽게 확보할 수 있을 것이
다.

이 방안은 전ㆍ월세가격 안정에 기여하는 것은 물론 신규 주택에 대한 수요창
출로 주택산업의 급격한 위축을 방지하고 세금강화로 인한 조세저항도 줄일 수
있다.

[최재덕 한국건설산업연구원장]