아파트분양가, 프리미엄, 예상수익 심층분석

유하룡기자 you11@chosun.com

올해 아파트 분양시장의 키워드는 단연‘판교’이다. 건설업계는 물론이고 수요자들도 온통 판교에
귀와 눈이 쏠려 있다. 업체들은 판교가 침체의 늪에 빠진 분양 시장을 구원할‘메시아’로 보고 있다.
이 때문에 판교 아파트 용지를 따내기 위한 업체간 물밑 경쟁도 벌써부터 치열하게 전개되고 있다.
모 대형 건설업체 임원은 “판교는 그야말로 ‘확실한 물건’이기 때문에 택지를 낙찰받기 위해
‘올인’할 각오까지 돼 있다”고 말했다.


수요자 입장에서도 판교 당첨은‘로또’복권에 비유되고 있다. 그만큼 당첨되기도 어렵지만, 일단
당첨만 되면 ‘억대 프리미엄’은 떼어놓은 당상처럼 받아들여지고 있다. 판교의 위력은 지난해
하반기 이후 판교 분양일정이 윤곽을 드러내면서 다른 아파트의 분양률이 현격히 떨어진 데서도
알 수 있다. 세중코리아 김학권 사장은“판교는 마치‘블랙홀’처럼 분양시장의 모든 수요자들을
빨아들이고 있다”고 지적했다.

그렇다면, 판교의 아파트 분양가격과 프리미엄, 대박을 터뜨리기 위해서는 어떤 전략이 필요할까.

◆ 판교신도시 프리미엄 얼마나 될까

판교신도시의 경우, 올해부터 시행되는 분양가 상한제와 택지채권입찰제의 첫번째 적용대상이다.
전용면적 25.7평(32~33평형)이하는 분양가 상한제가, 25.7평 이상은 채권입찰제가 각각 적용된다.
분양가 상한제란 정부가 정한 일정한 가격이상으로 분양가를 책정하지 못하도록 규제하는 제도이다.
이에 따라 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정될 가능성이 높고, 그만큼 당첨될 경우 얻을 수 있는
‘기대 프리미엄’(시세차익)은 더욱 높아지는 셈이다.

판교신도시의 분양가는 택지분양가격이 확정되지 않았기 때문에 아직 유동적이다. 다만, 업계 안팎에서
는 분양가 상한제가 적용되는 30평형대 이하는 평당 800만~1000만원선에서 형성될 것으로 보고 있다.
30평대를 2억4000만~3억원선으로 추정하고 있다.

분양가는 택지비+건축비로 구성된다. 화성 동탄신도시의 택지분양가(평당 300만~350만원)와 용적률을
감안했을, 판교신도시의 아파트 1평당 택지비는 250만~300만원선으로 예상된다. 여기에 표준건축비(300
만원)를 감안하면 600만원대가 예상되며, 업체의 간접비용과 적정이윤을 감안하면 800만원 안팎이
나온다. 표준건축비는 가변성이 적기 문에 분양가 결정의 열쇠는 택지분양가격이다. 이 가격은 2~3월중
에 최종 확정될 예정이다.

반면, 40평형대 이상은 분양가를 평당 1500만원 이상까지 봐야 할 전망이다. 전용 25.7평 이상은 택지채
권입찰제로 땅값이 천정부지로 치솟을 가능성이 크기 문이다. 일부에서는 과당경쟁으로 분양가격이
평당 2000만원대에 육박할 가능성마저 제기하고 있다.

그렇다면, 아파트 프리미엄은 얼마나 될까. 프리미엄은 주변 시세와의 비교를 통해 간접적으로 예측해
볼 수 있다. 현재 판교의 비교대상은 분당신도시와 강남이다. 분당의 경우, 전용면적 18평~25.7평(25~33
평형)의 평균 매매가는 평당 1200만원대이다. 판교는 분당보다 입지여건이나 환경, 교통이 모두 편리하
다는 점에서 입주후 시세는 분당을 앞지를 게 분명해 보인다. 따라서, 판교 분양가를 평당 1000만원으
로 본다면, 당첨 즉시 평당 200만원의 시세차익을 얻는 셈이다. 33평형이라면 6000만원의 프리미엄이 너
끈하다는 계산이다. 분양가가 평당 800만원이라면 1억2000만원까지 시세차익이 올라간다.

판교가 강남시세의 80~90%까지 형성될 것으로 보는 시각도 있다. 이를 감안하면, 현 강남시세(평당 2000
만원대)에 비춰 판교가 평당 1600만~1800만원까지 호가할 수도 있다. 그렇다면, 판교는 분양가의 2배
이상 프리미엄이 가능하다는 계산도 나온다.

반면 25.7평 초과 아파트 분양가는 택지공급 가격이 훨씬 높게 책정되는 만큼 평당 1300만~1500만원 대
에 달할 전망이다. 따라서 당장 큰 시세차익을 기대하기는 어려울 전망이다. 다만 판교에 분양되는
중대형 아파트는 강남 대체수요를 겨냥한 아파트인 만큼 입주후 강남권 시세 쪽에 근접할 가능성이
크다는 게 전문가들의 예상이다. 현재 강남권 아파트의 매매가는 평당 2000만원 안팎에 육박한다.

◆ 무주택자는 중소형, 일반1순위는 중대형 노려라

그렇다면, 판교 아파트 청약을 위한 최적의 전략은 어떻게 짜야 할까. 일단 아직도 통장에 가입하지 않
았다면 무조건 중대형 청약이 가능한 통장에 가입하는 게 좋다. 판교 분양은 내년 이후부터 2008년까지
순차적으로 진행된다. 지금 가입해도 2007년 초에는 1순위 청약자격을 가질 수 있다. 다만, 여기서 중요
한 점은 지난해 12월말 주택법 개정안에 따라무주택자에 대한 정부의 배려가 더욱 강화됐다는 것이다.

이 개정안에 따르면 분양가 상한제 적용 택지개발지구에서 전용면적 25.7평 이하 아파트는 ‘40세 이
상, 10년 이상’ 무주택자에게 전체 공급물량의 40%를 최우선 공급한다. 지금까지는 투기과열지구
내에 한해 물량의 75%를 ‘35세 이상, 5년 이상’ 무주택자에게 우선 공급했다.

판교의 경우, 성남시 거주자에게 공급물량의 30%가 우선 배정되기 때문에 이 지역에 사는 40세 이상, 10
년 이상 무주택자라면 최고의 당첨확률을 확보하게 된다. 부동산114 김희선 전무는 “이런 조건을 충족
시킨 무주택자는 매우 드물다”면서 “당첨확률이 100%에 가깝다고 보면 된다”고 말했다. 반면 35세 이
상, 5년 이상 무주택자인 세대주는 우선배정 물량이 기존 75%에서 35%로 감소해 당첨확률이 떨어지게 됐
다.

순위별로 청약전략을 살펴보면, 우선 무주택 1순위자로 만 40세이상은 무조건 청약에 나서는 게 유리하
다. 말 그래도, 이 조건이면 당첨 확률 ‘0순위’가 되기 때문이다. 다만, 세대원 중에서 10년이내 당첨
경험이 있다면 무주택 자격이 사라지므로, 이 경우 세대분리를 해야 한다. 반면, 만35~39세 무주택자는
판교 청약도 중요하지만, 이른바 ‘포스트(post) 판교’까지 염두에 두고 청약전략을 세워야 한다. 예컨
대, 파주나 김포 등의 신도시를 예로 들 수 있다.

일반 1순위자 중에서 10년이내 당첨 경험이 있다면 1순위 자격을 활용할 수 없기 때문에 중대형 평형으
로 전환하는 게 유리하다. 중대형 청약통장으로 바꾸면 1년이 지나야 1순위 자격이 살아난다. 하지만,
판교는 올해 분양물량보다 2006년 이후 더 많은 물량이 대기하고 있기때문에 당첨 가능성은 충분하다.
실망할 필요가 없다는 지적이다.

아예 판교 청약자격이 없거나 당첨확률이 낮은 2~3순위 통장 가입자들은 판교가 아닌 다른 대안을 마련
하는 게 현실적이다. 판교 개발에 따른 후광효과가 기대되는 용인 신봉이나 동천지구, 성복지구 등의 아
파트를 선점하는 게 한 방법이다. 1순위 자격이 되기를 기다린 후 수도권 택지, 그린벨트 해제지 공급물
량을 노려보는 것도 대안이다.

물론, 굳이 낙타가 바늘구멍 들어가기보다 힘든 청약관문을 뚫으려 하기 보다는 일단 강남이나 서울 뉴
타운 등에 투자한 뒤, 판교 전매제한이 끝난 뒤 분양권을 사는 것도 방법이다. 통상, 신도시의 시세는
입주 5년쯤 지난 후부터 오히려 더 오르기 때문이다.