◆사례로 본 부동산 투자전략 / (26) 상가 업종 선택◆상가에 투자할 때 가장 중요하게 고려할 3가지 요
소는 상권, 업종, 수익률이다.

같은 상권이라도 업종에 따라 임대료를 더 받는 상가가 있고 상권이 좋아도 업종 선택을 잘못해 상권의
혜택을 누리지 못할 수 있다.

'입술이 없으면 이가 시리다'는 순망치한(脣亡齒寒)이라는 말은 상가에서 업종을 두고 하는 말이라 할
수 있다.

상가 투자구조는 소유자ㆍ세입자ㆍ소비자로 이어진다.

소유자는 임대료를 받지만 실제로 소비자를 대상으로 장사를 하는 사람은 세입자다.

세입자가 선택한 업종이 사양업종이라면 상가 소유자에게 임대료 하락, 공실등 악영향을 미친다.

◆ 분양가 비싸도 약국 입점해 수익률 12%대(성공사례1)＝서울 용산구에 사는서진환 씨(48ㆍ가명)는
2002년 3월 경기도 용인에 있는 약국을 분양받았다.

당시 27평(실평수 16평) 분양가는 5억2600만원으로 주변보다 분양가가 평당 300만원이나 비쌌다.

하지만 분양 당시 위층에 병원이 입점할 예정이어서 비싸더라도 약국업종을 지정받아 분양받았다.

1년 뒤 약국이 입점하고 보증금 1억원에 월 450만원의 임대료를 받았다.

연 수익률은 12%를 넘는다. 현재 시세는 7억3000만원 정도로 시세차익만 1년6개월 사이 2억원이 넘었다.

서씨는 약국업종을 선택한 덕분에 분양가가 비싼 단점을 상쇄시킬 수 있었다.

특히 서씨 소유 상가와 함께 1층에 있는 문구점이나 분식점과 가격차는 더욱벌어지고 있다.

서씨 상가는 평당 2700만원이지만 다른 상가는 아직도 평당 2000만원을 넘어서지 못하고 있다. 수익률
도 좋지만 매수 희망자들이 특히 약국업종을 선호하고있기 때문이다.

서씨가 약국은 코너변 등 좋은 자리에 있어야 한다는 점을 안 것도 도움이 됐다.

◆ 설렁탕집, 커피전문점ㆍ김밥집으로 바꿔(성공사례2)＝서울 송파구 오륜동의한영수 씨(49ㆍ가명)는 강
남구 역삼동의 상가 35평형(실평수 25평)을 2001년 3월 7억5000만원에 매입했다.

세입자는 설렁탕집을 운영하고 있었는데 보증금 5000만원에 월세 350만원이었다.

상가 앞으로 횡단보도가 있고 유동인구도 많아 한씨는 업종을 바꾸기로 했다.

세입자 반발도 있었지만 임대기간이 만료된 2003년 상가를 나눠 유명 커피전문점과 김밥집을 입점시켰
다.

커피전문점은 보증금 5000만원, 월세 270만원을 받았고 김밥집은 보증금 5000만원에 월세 200만원을 받
았다.

월세만 120만원이 늘어났고 더구나 시세는 9억5000만원으로 2억원 올랐다.

설렁탕집 같은 일반음식점은 커피전문점이나 김밥집 등에 비해 면적 대비 임대료 지불능력이 낮은 편이
다.

유명 커피전문점은 마진율이 높고 장사도 잘된다. 김밥집도 요즘 대형 전문점브랜드가 많아졌고 이 같
은 대형 브랜드 전문점의 임대료 지불능력은 좋은 편이다.

◆ 매입할 때는 장사 잘됐지만(실패사례)＝서울 강동구에 사는 김진호 씨(39ㆍ가명)는 2003년 서초구 양
재동에 있는 삼겹살 점포를 구입했다.

상권이 A급은 아니었지만 손님들이 줄 서서 먹을 정도로 장사가 잘되었던 곳이다.

38평형 상가로 소유자는 보증금 1억원에 월 500만원을 받고 있었다. 또 고깃집을 운영하는 세입자는 월
수입이 2000만원을 넘었다.

김씨는 이 상가를 매입하고 직접 장사하겠다고 결심했다.

10억5000만원에 상가를 매입한 김씨는 권리금으로 2억원을 지급해 총 12억5000만원이 들어갔다.

김씨는 식당관리 경험이 부족한 탓에 업종을 인수한 뒤 줄곧 매출이 줄어들었다.

2년 뒤 다시 세를 놓으려고 했지만 보증금 1억원에 월 400만원의 조건도 세입자가 비싸다고 말하는 실정
이다.

울며 겨자먹기로 운영을 하며 투자 손실만 키우고 있는 상황으로 현재 상가 시세는 매입 때보다 2억원이
나 떨어졌다.

고깃집 같은 업종은 장사가 잘되는 상가를 살펴보면 업종 자체보다는 업종을운영하는 세입자의 노하우
가 반영돼 있는 경우가 많다.

김씨는 관리가 표준화돼 있지 않은 업종은 현재 장사가 잘된다고 임대료가 높아질 수 없다는 점을 간과
한 것이다. ＜도움말＝시간과공간＞<심시보 기자>