내 월급으로 집 살 수 있는 곳은?

모기지론 내년 도입…월소득 30%씩 20년 상환 300만원 소득이면 서울 강북권역 모두 ‘내집’ 회사원
박아무개(34)씨는 올해 8월 말이면 3년만기 정기적금을 탄다.

맞벌이 부부라 매달 100만원씩은 꼬박꼬박 저축을 해왔다.

그동안 허리띠를 바짝 졸라매 모은 돈 4천만원을 생각하면 가슴이 뿌듯하다.

하지만 그는 허탈감이 더 크다고 털어놓는다.

그도 그럴 것이 3년 전 박씨가 마음에 꼭 찍어둔 서울 동작구 본동 25평형 ㅆ아파트는 1억2천만원 정도
였다.

하지만 지금은 두배 가까이 오른 2억2천만원에 이른다.

다시 1억을 더 모아야 하는 신세가 된 것이다.

정부가 박씨와 같은 ‘서민’을 위해 내년 1월부터 ‘모기지론’을 도입하겠다고 발표했다.

모지기론이란 주택구입 자금을 장기 저리로 대출 받아 20년 동안 매달 균등하게 갚아나가는 것을 말한
다.

모기지론을 활용하면 집값의 20, 30% 정도만 있어도 집을 살 수 있다.

장기 할부로 주택을 사는 셈이다.

그렇다면 모기지론이 정말 서민에게 도움이 되는 것일까. 천정부지로 치솟는 우리나라 집값을 생각하
면 모기지론이 확실히 유리한 구석이 있다.

착실하게 적금을 부어봤자 뛰는 집값을 따라 잡는 데는 역부족하기 때문이다.

따라서 미리 집을 사두는 게 나중의 ‘재산가치’까지 생각하면 괜찮은 전략일 수 있다.

게다가 내집 마련 이전까지의 번거로운 이사나 심리적 불안을 계산하면 모기지론은 훌륭한 대안이 될
수 있다.

여기서 정부 발표를 잠깐 들여다보자. “세금을 뺀 매달 소득 250만원의 30대 직장인도 1억5천만원 수
준의 25평형 아파트를 구입할 수 있다.

20년 동안 매달 68만원을 부담하면 된다.

다만 집값의 33%인 5천만원은 초기에 본인이 내는 것으로 하고, 대출금리는 6.8%를 적용했다.”

정부 발표에는 모기지론으로 내집을 마련하는 데 필요한 요소들이 모두 들어 있다.

일단 금리는 6.8%가 될 것으로 보인다.

앞으로 시장금리에 따라 달라지겠지만 7%안팎이 될 가능성이 높다.

그런데 금리보다 더 중요한 조건이 있다.

매달 원리금으로 균등 상환하는 금액을 평균 가계소득의 30% 안쪽으로 잡아야 한다는 것이다.

그렇지 않으면 20년이라는 상환 기간이 부담으로 작용할 가능성이 높다.

김성엽 하나은행 재테크 팀장은 “상환액이 매달 수입의 30%를 넘으면 생활에 쪼들려 지쳐버릴 수 있
다”고 조언한다.

때문에 정부에서도 최대 대출 금액을 제한하는 것을 검토하고 있다.

이제 모기지론이 도입될 경우 서울·수도권 안에서 내 월급(세후 기준)으로 아파트를 살 수 있는 지역
을 알아보자. 물론 맞벌이 부부라면 가계소득으로 살 수 있는 아파트를 생각하면 될 것이다.

집값의 30%는 초기 부담금으로 미리 내고, 크기는 25평형 아파트로 눈높이를 맞추었다.

또한 전문가들의 조언대로 매달 상환금액은 매달 소득의 30%로 가정했다.

금리는 정부 발표대로 6.8%를 적용했다.

먼저 아파트 인터넷 시세조사 업체인 부동산뱅크(neonet.co.kr)에 부탁해 지역별 25평형 아파트값을
알아보았다.

조사대상은 서울 25개 자치구와 경기 일산, 분당, 용인, 과천, 평촌 등 모두 30개 지역이며, 조사날짜
는 7월15일이었다.

조사결과 서울·수도권 지역별 25평형 아파트 평균가격은 4배가량 차이가 났다.

아파트값이 가장 싼 지역은 서울 강북구로 1억3300만원이었다.

이에 비해 가장 비싼 지역은 서울 서초구로 5억2200만원에 이르렀다.

서울 강북구에서 모기지론으로 25평형 아파트를 구입하려면 매달 소득이 237만원이면 충분하다.

하지만 서초구에서 똑같은 아파트를 사려면 매달 929만원의 고소득자여야 한다는 얘기다.

이제 내 소득 수준과 지역을 구체적으로 짝지어 보자. 불행히도 매달 소득이 200만원 미만인 사람이 25
평형 아파트를 살 수 있는 지역은 없는 것으로 나타났다.

다음으로 매달 소득 300만원 미만인 사람이 같은 평수 아파트를 구입하려면 집값이 1억6800만원 밑이
어야 한다.

서울 강북권역 아파트는 평균으로만 따지면 이 정도 소득 수준으로 모두 살 수 있는 것으로 나타났다.

서울 강북구, 노원구, 도봉구, 성북구, 은평구 등 5개 자치구의 아파트 가격이 이 범위에 들어갔다.

아울러 구로구, 금천구 등 강서권 일부지역도 포함됐다.

중랑구과 종로구에서도 내집 마련이 가능한 것으로 나타났다.

경기도 지역에선 일산과 용인지역이 포함되는 것으로 조사됐다.

가계소득이 400만원 미만이면 선택의 폭이 훨씬 넓어진다.

아파트값이 2억2100만원 아래 지역은 노려볼 만하기 때문이다.

특히 서울에서는 앞서 얘기한 지역을 포함해 강서구, 양천구, 영등포구 등 강서권역이 모두 들어갔다.

서대문구, 중구 등 도심권 일부지역과 성동구, 동대문구, 동작구, 관악구에서도 25평형 아파트를 구입
할 수 있다.

이외에 경기도 지역에선 과천을 제외한 분당, 평촌 등 거의 대부분 지역이 사정권 안에 들어왔다.

매달 소득이 600만원 정도의 고소득자라면 대부분 지역에서 모기지론을 이용해 25평형 아파트를 구입
할 수 있다.

아파트값이 3억3700만원 정도여도 별 부담을 가질 필요가 없기 때문이다.

강동구, 광진구, 마포구, 송파구, 용산구 등 서울에서도 비싼 축에 속하는 지역이 모두 포함됐다.

마지막으로 남아있는 ‘성역’이 있다.

아파트 값이 비싸기로 유명한 강남구, 서초구, 과천 등 ‘부자 동네 3인방’이 그곳이다.

이 지역에서는 억대 연봉자가 아니면 모지기론으로 집을 살 수 없다.

강남은 매달 소득이 808만원, 서초는 929만원, 과천은 875만원이 돼야 하기 때문이다.

‘부자 동네 3인방’은 아무래도 모기지론을 이용해 아파트를 사기에는 무리가 있는 지역이다.

게다가 서민들에게 내집 마련 기회를 준다는 애초 모기지론의 취지에도 맞지 않는다.

모기지론이 도입되면 서울·수도권 지역에서 집을 살 수 있는 기회는 많아질 것으로 보인다.

그러나 20년 장기대출을 끼고 몇억원짜리 아파트를 사는 건 자동차 따위를 할부로 구입하는 것과는 분
명히 다르다.

예를 들어 50대 중반에 퇴직을 앞둔 40대 중반의 직장인이 모기지론으로 집을 사는 것은 무리가 있다.

그만큼 장기간 원리금 상환 부담을 염두에 두어야 한다는 얘기다.

따라서 초기에 내는 본인 부담금을 늘려 매달 상환하는 금액을 가능한 줄이는 것도 중요하다.

■ 목돈 모아 사는 것보다 유리 Q 저축으로 돈을
모은 뒤 집을 사는 것과 모기지론으로 당장 집을 사는 것 가운데 어느 것이 유리한가. A 아파트값이 얼
마나 오르느냐가 문제이다.

예를 들어 아파트값이 안정세를 보여 매년 5%씩만 상승한다고 해도 저축만으로는 상승폭을 따라잡기 힘
들다.

따라서 모기지론을 이용해 일찍 내집 마련을 하면 앞으로 집값 상승을 걱정할 필요가 없게 된다.

Q 기존 주택담보대출과 모기지론 가운데 어떤 것이 유리한가. A 주택구입 자금을 시세의 70% 이상 갖
고 있다면 기존 대출을 이용해 집을 사는 것이 유리하다.

기존 담보대출은 현재 6% 안팎의 변동금리로, 모기지론 예상 금리(6.8%)보다 낮다.

내년 초 경기가 좋아져도 금리 상승폭은 1% 안팎에 머무를 것으로 보인다.

하지만 주택구입자금이 시세의 20~40% 정도밖에 없다면 기존 주택담보대출을 이용할 수 없다.

대개 감정가의 50% 이하로만 대출을 해주기 때문이다.

아울러 모기지론도 소득공제 효과까지 고려하면 실질금리가 6% 안팎으로 낮아져 그렇게 높은 금리는 아
니다.

Q 그렇다면 모기지론은 확정금리인가. A 개인에게는 확정금리이다.

예를 들어 처음에 금리 6.8%로 대출을 받으면 20년동안 줄곧 이 금리가 적용된다.

하지만 개인들 사이에는 금리 차이가 있을 수 있다.

시장금리에 따라 첫 대출 금리를 정하기 때문이다.

Q 매달 소득이 200만원 이하면 서울·수도권 지역에서 모기지론으로 집을 살 수 없나. A 초기 부담금
을 30% 수준으로 맞추면 서울·수도권 인기 지역에서 25평 안팎의 아파트를 구입하는 건 어렵다.

다만 초기 부담금을 늘리면 원리금 상환액이 줄어 모기지론을 이용할 수 있다.

Q 모기지론이 도입되면 주택담보대출 한도가 50%에서 다시 70, 80%로 늘어난다.

이렇게 되면 부동산 투기를 부추기는 효과가 있는 건 아닌가. A 모기지론은 매달 원리금을 분할 상환하
기 때문에 기본적으로 거주목적의 실수요자에게 적합하다.

또한 소득공제 혜택은 1가구 1주택자만 누릴 수 있어 투기 바람이 불 가능성은 많지 않다.

다만 모기지론 도입으로 실수요자들의 주택구입 수요가 늘어나 아파트 값이 상승할 수도 있다.

Q 장기대출을 끼고 집을 사면 나중에 팔 때 힘들지 않나. A 집을 사는 사람이 장기 대출을 승계해 주
면 문제는 간단히 해결된다.

하지만 구매자가 집값을 모두 낸다고 하거나, 채무를 승계하지 않고 다른 대출상품을 이용하면 어쩔
수 없이 대출금을 미리 갚아야 한다.

이 때는 중도상환 수수료를 물어야 한다.

수수료는 잔여 원금의 0.5% 수준에서 결정될 것으로 보인다.

Q 그런데 한가지 이상한 점이 있다.

정부는 고정금리 6.8%로 1억원을 빌리면 20년 동안 매달 68만원씩을 상환해야 한다고 했다.

실제로는 76만원 아닌가. A 10년 이상짜리 장기주택자금 대출을 받으면 이자 상환액의 100%, 연간 최
대 600만원까지 소득공제를 받는다.

정부에선 이것까지 계산해 넣었다.

하지만 소득공제는 연말에 돌려받아 실현되는 이익이므로 실제 매달 상환해야 하는 금액은 아니다.

정부에서 일종의 눈속임을 했다고 봐야 한다.

<다음 10in10>