평생 모은 재산을 거래하면서도 그저 남들이 시키는 대로 할 수 있을까. 부동산 거래시 전문가인 중개
업자가 업무를 진행하기는 하지만 나도 알아야 한다. 인장을 찍으라고 할 때 그냥 날인만 해서는 안 된
다. 적어도 왜 그렇게 해야 하는지는 알아야 불측의 피해를 당하지 않는다. 부동산 거래를 하면서 알아
야 할 내용을 정리한다.


▣ 부동산 거래… 만만하게 보면 큰 코 다칠 수 있다.



안양에 사는 김대립(32)씨는 얼마 전의 일을 생각만 하면 지금도 가슴이 벌렁벌렁 거린다. 김씨는 전반
적인 대내외 경기가 좋지 않고, 부동산 경기도 어려운 지금이 나름대로 급매물을 살 수 있는 때라고 생
각했다. 동네 부동산 중개업자들에게 매물을 소개해 달라고 부탁해 놓았다. 가지고 있는 현금이 많지
않기 때문에 대출금이 많은 아파트중 시세보다 10% 이상 싸게 살 수 있는 물건이면 좋겠다는 말과 함
께.



어느 중개업소에서 연락이 왔다. 동네에 있는 아파트였기에 이미 시세에 대한 파악은 되어있는 상태였
다. 32평형 아파트 가격이 2억9천만 원에 나온 것이 있다고 한다. 그 아파트 단지에서는 가장 좋은 평
가를 받고 있는 동, 중간층 이었다.부동산 정보업체 시세를 알아보니 상한가가 3억 3천만원, 하한가가
2억9천만원 이었다. 보수적으로 보아 평균가격을 내보아도 3억 1천만원. 마음에 들었다. 기 대출금액
이 2억2천만원이 있어 당장 7천만원 정도면 계약을 할 수 있겠다 싶어 서둘러 계약을 했다. 집에 돌아
와 이리 저리 계산을 해보니 생각할수록 잘 샀다는 생각이 들었다.



어느덧 중도금 날짜가 다가와 늘 하던 대로 중도금 당일 등기부등본을 열람해 보았다. 그 순간 김씨는
하늘이 노래졌다. 아니, 계약할 때 없었던 ‘경매 기입등기’가 되어 있던 것이었다. 김씨는 한걸음에
중개업소를 찾아가 내용을 물었더니 놀라기는 중개업자도 마찬가지였던 것이었다. 할 수 없어 부동산
전문가로 활동하고 있는 친구에게 부랴부랴 전화를 했다.



'자, 서두르면 더 일이 어렵게 될 수 있어. 마음을 진정하고 가지고 있는 등기부등본 팩스로 보내봐.
내가 확인해 볼 테니" 얼마 후 친구의 연락이 왔다. 한마디로 큰 문제는 없을 것 같다는 것이었다. "우
선 매도인에게 이 사실을 확인하고 경매 신청한 채권자 연락처를 수배해봐. 경매신청 금액이 많지 않
은 것으로 보아 직접 채권자하고 해결하면 될 것 같아"



결과적으로 부동산 전문가인 친구의 조언으로 아파트 매도자의 채권자(경매 신청자)에게 중도금 중 일
부를 매도인에게 주지 않고 직접 채권자에게 줌과 동시에 경매 해지서류와 교환해 무사히 등기를 마치
게 되었다. 참으로 아찔한 순간이었다.



며칠 후 친구의 전화가 왔다. " 거봐라, 평소에 부동산에 대하여 공부 좀 해 놓으라고 했잖아. 틈틈
이 공인중개사 책도 좀 보고 말이야. 야, 알아서 남주냐? 특히, 부동산에 대한 공부는 너에게도 필수
적이지만 다른 사람에게 아주 고마운 정보를 줄 수 있단 말이야" 친구의 말에 김씨는 지금부터 라도
좀 더 부동산에 대하여 알아 두어야 겠다고 생각했다.



사실 일반인들에게 부동산 거래를 경험할 수 있는 빈도가 그리 높지는 않다. 대개의 경우중개업자를 통
해 거래가 이루어지기 때문에 평소에는 잊고 지내는 것이 다반사일 것이다. 하지만 부동산 거래를 쉽게
만 생각해서는 안 된다. 나름대로 철저한 사전준비와 확인이 뒷받침되어야 할 것이다. 부동산 거래 시
알아두어야 할 내용을 정리해 본다.



▣ 부동산을 팔 때 유의할 내용



1) 언제 파는 것이 좋을까?

통상적으로 볼 때 부동산을 가장 팔 판다는 것은 원하는 시기에 원하는 값을 받고 거래하는 것이다. 하
지만 시장에서의 현실은 그렇지 못한 것이 사실이다. 사고파는 것은 지극히 상반된 입장의 차이를 좁혀
가는 과정이기 때문이다.



물론 상황에 따라서는 매도인과 매수인간의 팽팽한 균형이 깨질 때도 있다. 시장에서의 거래상황, 분위
기가 이를 결정한다. 예를 들어 수요보다 공급이 많을 때에는 당연히 사는 사람이 주도권을 갖게 된
다. 매도인 입장에서는 언제 파는 것이 가장 적절할까. 선택이 필요한 시점이다. 매도인이 나름대로 당
장 팔지 않아도 되는 입장이라면 적정가격을 제시하는 사람이 나올 때까지 기다리는 것이 필요하다. 하
지만 돈이 급한 상황이라면 당장 돈을 좀 더 받으려고 하는 것보다는 계약과 동시에 잔금까지 받는 것
이 좀 더 현명한 방법일 수 있다.



2) 어떻게 파는 것이 필요한가?

결국 유통채널을 말하는 것이다. 인근 중개업소 한 곳에 달랑 연락해 놓으면 거래 빈도가 낮을 수밖에
없다. 때문에 여러 곳의 중개업소에 물건을 내놓고 수시로 거래상황, 거래가격 등을 확인하면서 중개업
자를 채근하는 것이 필요하다. 경쟁을 시켜야 하는 것이다. 때에 따라서는 중개수수료를 '당근'으로 제
시하는 것도 고려해 볼 만하다. 아울러 중개업소외에도 인터넷 매물등록, 생활정보지등을 적극적으로
활용한다면 거래 가능성은 더욱 높아질 것이다.



만일 매수의사를 표시하는 사람이 있다면 구매충동을 유발할 수 있도록 같은 날, 같은 시각에 방문을
유도해 긴장감을 형성하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있다. 팔려는 물건이 약점이 있는 부동산이라면
현재 상태대로 거래를 시도하는 것보다는 약간의 비용을 들여서라도 보완을 해서 파는 것이 좋다. 노후
한 건물이라면 리모델링을 하는 것도 좋겠다. 사는 사람 입장에서 본다면 물건에 하자가 있다면 어떻
게 해서라도 가격을 흥정하게 마련이기 때문이다.



▣ 부동산을 살 때 유의할 내용



1) 언제 사는 것이 좋을까

현금의 위력이 가장 쎌 때 파는 것이 좋다. 다시 말하면 팔려고 물건을 내놓아도 전반적인경기 상황이
나 거래 빈도가 낮은 시점을 말한다. 가격 하락기에 물건을 사는 것이 필요하다. 상황적 설명이기는 하
지만 가격이 내려갈 때 구매욕구는 정비례하지 않는다. 대개 더 떨어질 것을 기대하며 구매를 미루는
것이 일반적이기 때문이다. 하지만 선수는 때를 놓치지 말아야 한다.



가격 저점을 알리는 시그널이 오면 정확한 판단 후 주저 없이 살 수 있는 실행력이 뒷받침이 되어야만
원하는 물건을 적정한 가격에 구할 수 있다. 누구나 사려고 하는 시점까지 오게 되면 가격 반등의 신호
로 보면 된다. 급매물이 지속적으로 소화되는 시점을 잘 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다.



2) 어떻게 사는 것이 필요할까?

우선 물건의 하자를 따져봐야 한다. 물건의 하자는 물건의 하자, 법률적인 하자 등을 말한다. 물건의
하자는 가격을 깎을 수 있는 중요한 근거가 될 수 있기 때문에 주택을 살 경우 주택으로서의 기능이 부
족한 부분, 수리가 당장 필요한 부분, 활용하는데 불편한 부분 등을 조목조목 따져가며 체크하는 것이
필요하다. 체크한 내용을 근거로 가격 흥정에 적극 활용하자.



물건의 법률적 하자를 주목해야 한다. 어쩌면 시세차익이 보장되는 가격으로 물건을 샀다 고해도 소유
권문제, 제한물권 문제, 공법상 제한문제, 은행과의 문제 등을 확인해야 한다.



소유권상의 하자, 제한물권 하자가 있는 지를 면밀하게 확인해야 한다. 싸게 사는 것만이 중요한 것이
아니다. 오히려 산 물건을 문제없이 내 것으로 법적인 절차를 마치는 것이 더욱 중요할 수 있다. 저렴
하게 구입했다고 해도 소유권을 확보하는데 문제가 발생하여 소송 등으로 소유권이전 시점이 길어지면
생각지 못한 자금운용상의 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 따라서 해당 부동산의 등기부등본을 발급
받아 법률적 이상 유무를 확인하는 것이 필요하다. 각종 담보설정이나 예고등기, 가등기가 설정된 경우
는 의심해 보아야 하며 단시일 내에 소유자가 여러 명씩 바뀐 경우는 법률전문가로부터 자문을 구해야
한다.



공법상의 이용제한을 검토하는 것도 중요하다. 해당 부동산을 개발목적으로 구입했을 경우미리 확인하
지 못한 공법상의 문제로 개발을 할 수 없거나, 개발을 하기 위해서 많은 절차, 시간, 비용이 지불되어
야 한다면 곤란하기 때문이다. 따라서 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 최근의 모든 서류를
지참한 후 현장답사를 거쳐야 한다. 아파트 등 공동주택인 경우 건물등기부에 기재된 대지부분을 파악
한다. 또 매도자가 진정한 소유자인지 여부와 대리인과 계약시에는 위임장을 반드시 첨부한 후 계약을
해야 한다.



또 담보가 설정된 주택을 구입할 경우에는 실제 대출금액, 상환금액, 대출기간, 승계 여부 등에 대하
여 매도자와 함께 설정 금융기관을 방문해 부동산에 설정된 저당권의 범위를 서면으로 확인해 두도록 해
야 한다