모기지 금리 하락세가 지속되면 주택소유주들은 고민에 빠진다. 과연 지금 리파이낸싱(Refinancing·재융자)을 해야하나, 말아야하나, 리파이낸싱을 한다면 적기는 언제일까, 주택구입을 위해 모기지를 빌린다면 언제 금리를 확정(Lock-in)하는 게 좋을까... 모기지 업계에서 그저 주먹구구식으로 계산하는 방식에 따르면 현재 시중 모기지 이자율이 기존에 갖고 있는 것보다 최소한 2% 이상 차이가 나면 리파이낸싱을 고려해볼 만하다. 혹은 2년 안에 리파이낸싱으로 절약한 이자비용으로 클로징 비용을 충당할 수 있어야 한다. 그러나 이자율 차이가 1∼1.25%포인트만 낮아도 해볼 만하다는 주장도 있다. 이 경우 집을 최소한 4년 이상 소유한다는 전제가 붙는다. 변동금리나 2개 이상의 모기지 상품을 갖고 있는 사람들도 후보로 꼽힌다. ◇◇◇재융자 앞서 따져볼 사항들◇◇◇ 1. 현재 모기지와 리파이낸싱의 월 상환액을 비교해 매달 충분한 차액이 있어야 한다. 클로징 비용을 이 차액으로 나누면 이를 충당하는데 들어가는 기간이 나온다. 예컨대 매달 절약할 수 있는 금액이 1백50달러라고 치자. 그리고 클로징 비용이 1천6백50달러라면 본전(클로징 비용)을 찾는데 들어가는 기간은 11달이 걸리는 셈이다. 결국 이 안에 집을 팔지 않으면 해볼 만 하다. 개인마다 다르겠지만 본전을 찾는 기간동안 집을 팔지 않는다면 몇 년이 됐든 손해볼 게 없다는 얘기다. 그러나 클로징 비용을 되찾는데 4년 이상 걸리면 차라리 하지 않는 게 좋다는 게 전문가들의 일반적 조언이다. 2. 아예 클로징비용을 모기지의 일부로 충당하는 것도 방법. 가령 22만5천달러를 8.5%에 빌려 현재 매달 1천7백30달러씩 갚고 있다고 치자. 이때 클로징 비용(6천달러)도 모기지의 일부로 충당해 23만1천달러를 7%에 빌리면 월 상환액은 1천5백38달러. 클로징 비용에 대한 걱정 없이 매달 1백92달러를 절약할 수 있는 셈이다. 3. 만일 현재 모기지가 미리 갚을 경우 벌금을 부과하는 내용을 담고 있다면 다른 조건이 유리하다 해도 리파이낸싱으로 손해를 볼 수 있다는 점을 알아야 한다. 4. 경우에 따라 리파이낸싱으로 매달 상환액을 줄이는 것보다 대출 기간을 줄이는 게 더 의미가 있을 수도 있다. 이자비용으로 수천달러를 절약할 수 있기 때문이다. 가령 10만달러를 연리 8.5%로 30년 짜리 고정 모기지로 빌릴 경우 매달 상환액은 7백51달러. 이 기간동안 지불하는 이자는 총 17만4백55달러. 이를 요즘 이자율을 적용해 연 6.25%의 15년 짜리 고정 모기지로 빌린다면 어떨까. 이때 매달 상환액은 8백57달러가 약간 넘는다. 그러나 전체적으로 보면 이자비용으로만 12만2천달러 이상을 절약할 수 있다. 월 상환액이 높더라도 이자비용 절약만으로도 리파이낸싱을 할 가치가 있다는 계산이다. 5. 모기지 금액이 많아 일반 모기지보다 이자율이 0.38∼0.5%포인트 정도 높은 점보론(Jumbo Loan)을 받았다면 리파이낸싱의 호기이나 결론적으로 사람에 따라 상황이 다르기 때문에 명확한 정답은 없다. 지금이라도 렌더를 통해 리파이낸싱 정보를 알아보고 적절한 시기라고 판단되면 이를 한번 시도해볼 필요가 있다. 한가지 주의할 점은 적기라고 판단되면 즉시 금리를 확정지으라는 것.