자신의 집을 매물로 내놓고 기다리다보면 어느 순간 바이어가 나타나 이것저것 따져본 뒤 셀러에게 오퍼(offer)를 넣는다. 이때 셀러는 자신이 원하는 수준의 오퍼가 아니라고 판단되면 흔히 바이어에게 거꾸로 역제의(counteroffer)를 하게된다. 그렇다면 과연 카운터오퍼는 할 만한 것일까. 부동산 전문가들은 상황에 따라 다르겠지만 해볼 가치가 있다고 말한다. 그러나 그에 앞서 한번쯤 그 장점과 단점, 그로 인해 생길 수도 있는 손해 등을 계산해볼 필요가 있다. 특히 오퍼와 카운터오퍼의 내용은 셀러와 바이어 모두 충분히 알고 있어야 한다. 일단 카운터오퍼에 대해 바이어가 수락하는 사인을 하게 되면 셀러와 바이어는 주택구입에 대한 계약 관계가 성립되면서 곧바로 에스크로에 들어가기 때문이다. ◇오퍼 작성 규칙 바이어는 어떤 내용이라도 오퍼에 포함시켜 셀러에게 보낼 수 있다. 사실 난생 처음으로 내 집을 장만하는 바이어는 오퍼에 대한 경험이 전혀 없어 셀러에게 주택가격 등 오퍼를 제시할 때 어떤 규칙이 있는지 궁금해하는 경우가 많다. 그러나 바이어는 자신이 해당주택을 얼마정도면 사겠다는 내용 등을 임의대로 결정해 전달할 수 있다. 다만 최근과 같은 셀러스마켓에서는 셀러가 여러 개의 오퍼를 받는 경우가 많다. 따라서 다른 바이어들과 가격 경쟁을 치러야하기 때문에 정식 오퍼에 앞서 가격 책정에 있어서 시세를 고려해 신중하게 결정할 것을 부동산중개인들은 권한다. 그러나 특별히 오퍼는 리스팅가격을 기준으로 어떤 선에서 결정해야 한다든지 하는 규칙은 없다. 이를 참고로 하되 바이어의 주관에 따라 결정할 수 있는 것이다. 다만 오퍼에 단서 조항을 최소한으로 줄이는 게 유리하다. 가령 현재 자신이 살고 있는 집이 팔리면 클로징을 한다든지 하는 조건을 붙이면 셀러는 다른 오퍼로 눈길을 돌릴 게 분명하다. 중개인을 통해 셀러가 가장 중시여기는 매매조건이 무엇인지 알아보고 오퍼를 하는 것도 방법이다. ◇바이어의 오퍼 철회 바이어는 자신이 제시한 오퍼에 대해 셀러로부터 응답을 받기 전에는 아무 때나 이를 취소할 수 있다. 물론 오퍼 시 셀러에게 일정액을 계약금(earnest money)으로 맡겼다면 이 또한 돌려 받을 수 있다. 예컨대 바이어가 셀러에게 오퍼를 보냈고, 셀러는 바이어의 오퍼 내용이 마음에 들어 수락하려고 마음먹고 있었다고 치자. 그러나 셀러가 바이어에게는 아직 이런 내용을 통보하지 않은 상태라고 하면 바이어는 셀러로부터 오퍼 수락에 대한 통보를 받기 전에 언제라도 먼저 마음이 바뀌어서 이를 철회하고 다른 매물을 구입하기로 했다고 전달하면 바이어는 오퍼에 담긴 내용을 이행해야 할 아무런 의무가 없는 것이다. 다시 말해 셀러로부터 오퍼에 대한 응답을 받기 전에 바이어는 아무 때나 오퍼를 취소할 수 있다. ◇셀러의 카운터오퍼 내용 셀러는 카운터오퍼를 통해 바이어의 오퍼 내용에 대해 동의하지 않거나 수정할 부분을 표시할 수 있다. 가령 바이어가 오퍼를 통해 세탁기와 건조기까지 포함해 구입하고 싶다고 요청했을 경우 이에 대해 셀러는 카운터오퍼에서 이를 수락하지 않는다는 내용을 담아 바이어에게 보낼 수 있다. 그러나 겨우 2백달러 정도에 불과한 집기 때문에 원하는 가격을 모두 지불하겠다는 바이어를 놓칠 수 있다는 점을 명심해야한다. ◇카운터오퍼의 법적 효력 오퍼는 특별한 법적 효력이 없지만 카운터오퍼는 계약서가 될 수 있다. 셀러로부터 카운터오퍼가 있을 경우 바이어의 오퍼는 더 이상 효력을 잃게된다. 반면 바이어는 셀러의 카운터오퍼에 대해 응답을 해야할 의무도 없다. 예컨대 바이어가 처음 오퍼에 리스팅가격 전액을 지급할 의사가 있다고 했더라도 셀러가 보낸 카운터오퍼가 마음에 들지 않는다면 카운터오퍼에 대해 응답하지 않으면 그만이다. 그러나 바이어가 카운터오퍼를 수락, 이곳에 사인을 하게 되면 카운터오퍼는 곧 계약서의 효능을 발휘하게 되면서 바이어는 카운터오퍼의 내용을 실천할 의무가 생긴다. ◇카운터오퍼를 하는 경우 여러 개의 오퍼가 들어왔을 경우 셀러는 모든 오퍼에 대해 일일이 카운터오퍼를 보내야 할 의무는 전혀 없다. 그 중에서 가격뿐만 아니라 모기지 승인 여부나 클로징 시점 등의 조건을 따져보고 자신의 마음에 드는 것만 골라 카운터오퍼를 하면 된다. 다만 바이어는 오퍼를 하면서 일반적으로 카운터오퍼에 대한 시한을 보통 3일 이내로 정하는데 이 기간 내에 셀러로부터 카운터오퍼를 받지 못하면 가격흥정은 자동적으로 끝나는 것으로 보는 게 좋다. 그러나 언제 카운터오퍼를 보내느냐는 전적으로 셀러의 마음이다. 만약 셀러가 실수로 두개 이상의 오퍼에 대해 카운터 오퍼를 보냈다 하더라도 셀러가 카운터오퍼 기본 양식을 사용했을 경우 이를 수락하는 바이어의 사인과 최종적으로 셀러의 사인이 있어야만 효력을 발휘하게 되는 것이므로 셀러는 아무런 하자가 없다. 한편 셀러가 카운터오퍼를 보내고 난 뒤 좀더 매력적인 조건의 다른 오퍼를 받았다면 셀러는 기존에 제시한 카운터오퍼를 취소하고 새로운 오퍼를 받아들일 권리가 있다. ◇오퍼와 카운터오퍼 주고받기 오퍼나 카운터오퍼를 중개인이 직접 배달하는 게 좋지만 팩스나 이메일 등으로 교환할 수도 있다. 특히 셀러스마켓에서는 다수의 오퍼를 받는 경우가 많으므로 아예 셀러측에서 오퍼를 팩스로만 접수하는 경우도 있다. 그러나 오퍼와 카운터오퍼가 오고간 후 최종 카운터오퍼까지 수락되고 주택매매 계약이 성립돼 에스크로에 들어가게 되면 오퍼와 카운터오퍼의 원본은 에스크로로 보내진다.