소득세 신고철이 돌아오면 납세자들은 어떻게 하면 한푼이라도 소득세를 줄일 수 있을까 고민에 빠지는 시기다. 주택소유주들에게는 많은 소득공제 혜택이 주어지기 때문에 이를 잘만 이용하면 세금부담을 크게 낮출 수 있는 기회이기도 하다. 특히 최근 새로 집을 마련했거나 처분한 사람이라면 주택과 관련해 어떤 세금 감면 혜택이 있나 잘 알아봐야 한다. 부동산관련 소득공제 규정이 크게 바뀐 것은 없지만 기존 주택소유자들도 혹시 빠뜨릴지 모를 내용들을 다시 한번 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다. 주택관련 소득공제 내역을 항목별로 알아본다. ◇주택매매=결혼한 부부일 경우 지난해 주거지로 삼았던 주택을 팔았다면 차익에 대해 소득세 감면 혜택이 주어진다. 부부가 주택을 구입해 판매 시점을 기준으로 과거 5년 가운데 2년 이상 실제 주거주지로 살았다면 최고 50만달러(독신인 경우 25만달러)의 매매 차익에 대해 면세를 해준다. 그러나 2년을 채우지 못하고 1년만 살았다면 그 절반에 해당하는 25만달러(독신 12만5천달러) 등 거주기간에 비례해 소득감면 혜택이 주어진다. 이를 초과하는 차익에 대해선 스케줄 D로 소득세신고를 해야하며 세율은 20%다. 물론 과세대상 매매차익에 대해서도 집을 고치는데 들어간 수리비용이나 부동산중개인에게 지불한 수수료 등 판매과정에서 들어간 비용 등을 제외한 순수한 의미의 차익에 대해서만 세금을 내면 된다. 한편 매매차익에 대한 세금감면은 매 2년마다 집을 사고 팔더라도 평생 적용된다. 종전에는 딱 한번만 이 같은 감면 혜택이 주어졌었지만 이제 거주하는 주택에 대해선 무제한 혜택을 받게된 것이다. ◇홈오피스(Home Office)=지난해 홈오피스와 관련된 소득공제 혜택 범위가 집밖에서 일하지만 실제 경영을 집에서 하는 사람들에게까지 확대됐다. 이같은 직종으로는 의사라든지 배관공 등이 있을 수 있다. 이전에는 이 혜택을 받기 위해 업무를 집안에서만 해야했다. 예컨대 외부에 사무실을 갖고 있지 않는 배관공이 주택 면적의 10%를 사무실 용도로만 사용한다고 치자. 이럴 경우 집에 들어간 각종 유지보수비의 10%에 대해 그해 소득세 신고시 감면 혜택이 주어진다. 또 홈오피스부분을 상업용으로 인정, 주택구입가의 10%를 27.5년에 걸쳐 매년 감가상각해준다. 그러나 이에 대한 소득공제 혜택을 받기에 앞서 고려해볼 게 있다. 집을 팔 때 홈오피스로 사용한 공간은 앞서 말한 매매차익에 대한 소득공제 대상에서 제외된다. 즉 그동안 감가상각을 받은 금액만큼 주택구입가격이 낮아져 실제 매매 차익이 늘어나는 셈이 된다. ◇포인트(Point)=집을 구입하고 모기지를 받으면서 금융기관에 수수료 형식으로 지불한 포인트(point)에 대해서도 주택매매 계약을 클로징한 해 소득세신고시 전액 소득공제를 받을 수 있다. 1포인트는 대출금액의 1%에 해당하는 금액으로 적지 않다. 가령 30년짜리 모기지를 얻으면서 포인트로 3천달러를 지불했다고 치자. 이 경우 그해 소득세신고시 한꺼번에 소득공제를 해준다. 그러나 나중에 집을 팔거나 리파이낸싱을 했다면 이미 받은 소득공제 금액과 실제 대출기간을 따져 부당하게 받은 혜택을 정부에 되돌려줘야 한다. 예컨대 30년짜리 모기지를 받은 뒤 5년 만에 팔았다면 포인트의 30분의 25에 해당하는 금액을 소득으로 보고해야한다. 세컨드홈을 구입하면서 지출한 포인트에 대해선 이를 대출기간으로 나눠 매년 소득공제를 해주기 때문에 이런 문제가 없다. 가령 두번째 집을 사면서 30년짜리 모기지를 받았다면 매년 포인트의 30분의 1에 해당하는 금액에 대해서만 소득공제 혜택을 준다. ◇개인모기지보험(PMI: Private Mortgage Insurance)=이에 대해선 세금감면 혜택이 없다. 흔히 이에 대해서도 소득공제를 받을 수 있는 것으로 알고 있으나 이는 잘못이다. ◇모기지 상환 연체료=이는 소득공제 대상이다. 세무당국에서는 이를 모기지 이자로 간주해준다. ◇판매 수수료=셀러는 부동산 중개수수료 등에 대해 직접 소득공제를 받을 수 없다. 다만 주택판매가격에서 이를 빼는 식으로 소득공제 혜택을 받게 된다. ◇주택구입비=주택감정료나 타이틀 비용 등 집을 사는 과정에서 지출한 자금에 대해선 소득공제가 안 된다. 다만 나중에 집을 팔면서 주택구입비로 계산해 매매차익을 줄일 수 있다. ◇모기지 이자=첫주택이나 두번째 주택을 구입하면서 모기지를 받을 경우 최고 1백만달러의 대출금에 대한 이자비용에 대해선 세금감면 혜택이 있다. 그러나 세번째 주택을 구입하면서 받은 모기지는 대상이 아니다. ◇홈에퀴티론=만일 집에 대해 갖고 있는 자기자산(Home Equity)을 담보로 대출을 받았다면 그 이자에 대해서도 앞서 말한 모기지 이자에 대한 소득감면과 별도로 추가 소득공제가 가능하다. 이때 감면 대상 대출금액은 최고 10만달러. 그러나 그 집의 가치를 넘는 에퀴티론에 대한 이자에 대해서는 감면이 안된다. 예컨대 집의 시가가 15만달러고 모기지를 10만달러 받았다고 하자. 그런데 다시 5만2천달러의 홈에퀴티론을 받았다면 5만달러에 대해서만 공제받을 수 잇다. 나머지 2천달러는 해당 주택의 시가를 넘는 금액이기 때문이다. 물론 예외가 있다. 만일 2천달러가 집을 고치는데 사용됐다면 역시 공제받을 수 있다. ◇재산세=주택과 관련해 납부한 교육세나 재산세는 소득 공제대상. ◇주택개선비용=창문을 새로 달았거나 부엌을 고치는 등 집을 리모델링하는데 들어간 비용은 그해 소득세신고시 공제 받지 못한다. 다만 나중에 집을 팔면서 이를 주택값에 반영 구입가격을 높이는 방식으로 매매 차익을 줄일 수 있다