임대차 주택이나 아파트의 수리 책임은 집주인이나 세입자 양쪽에 모두 있다. 누가 어떤 책임을 지는가는 첫째 당사자들이 합의한 임대차계약서가 기준이 되지만, 이외 애매한 사항은 해당 주의 법령과 타운의 조례, 법원의 판례가 해석 기준이 된다. 세입자의 기본 의무는 주인으로부터 빌린 부동산을 보호 유지하는 것이다. 다시 말하면 집 관리를 제대로 한다는 것인데, 집주인이 고쳐주어야 할 문제가 발생하면 이를 제때에 알려 주는 책임이 포함된다. 이사 나갈 때는 입주할 때와 똑같은 상태로 되돌려 줘야 한다. 닳거나 색이 바래는 정도의 변화만 허용된다. 반대로, 집주인도 셋집을 거주가 가능한 상태로 유지해 주어야 한다. 만일 중요한 기본시설이 고장 나 임차인으로부터 통지를 받았으면 적당한 시일 내 고쳐주어야 한다. 중요한 기본시설이란 난방시설, 보안시설, 화재경보시설, 배수시설, 전기시설은 물론 건강을 해치지 않을 정도의 청결까지 포함된다. 건물이 1977년 이전에 건축된 것이라면 집주인은 납성 페인트(Lead-paint)의 사용여부를 세입자에게 미리 알려 줄 의무가 있고, 또 이로 인해 발생 가능한 건강상의 위험에 관한 설명서도 배부해 주어야 한다. 주 정부 (Dept. of Community Affairs)는 세입자와 물론 대중의 건강과 안전보호를 위해, 호텔과 3세대 이상의 다세대 주택을 특별히 규제대상으로 하며, 이런 부동산 소유자는 모두 등록을 해야 하고 또 5년마다 시설검사를 받게 하고 있다. 세입자는 나름대로 아파트를 관리하되, 법령이나 조례에 위반된 사항이 발견되면 집주인에게 바로 알려야 한다. 또 집주인이 이에 대한 검사나 수리를 하고자 할 때는 하루 전에만 통고하면 들여보내 주어야 한다. 2세대 이하의 셋집에도 화재경보장치(Smoke Detector)는 필수적이다. 각 타운의 보건과도 불평 신고가 있을 때마다 현장검사를 실시하여 위반사항 여부를 확인하고 시정 조치를 명령한다. 납성 페인트가 인체에 유해한 상태이면 이를 제거하라 명령하고, 난방시설이 제대로 작동하지 않는데도 집주인이 조치를 취하지 않으면, 보건국에서 대신 이의 수리를 발주할 수도 있다. 흔히 “집주인이 수리를 안 해주면 렌트를 안내고 버틴다”는 식의 자력구제의 방법이 우리에겐 익숙하다. 그러나 이런 “법보다 주먹이 가깝다”는 자기방어 방법은 매우 조심스럽게 취해야 한다. 왜냐하면 일반적으로 주택의 임대차관계에서는 세입자의 권리가 비교적 더 보호되지만 일단 임대료를 체납했을 때는 집주인에게 임대차계약의 종결과 퇴거를 요청할 근거가 생기기 때문이다. 집주인이 수리를 안 해 준다고 렌트를 전액 또는 일부를 안 낼 수 있는 경우란, 반드시 위에 말한 기본 시설이 작동을 하지 않거나 명백히 건강에 해가 될만한 상태여야 된다. 이에 대한 해석과 서로의 주장이 다를 수 있으므로, 법원만이 이를 판별하는 권한이 있고, 법원에서 이를 판단해 주기까지는 이 렌트를 따로 보관하고 있어야 한다. 다행히 뉴저지에선 판례로 이런 고장을 집주인에게 통고하고 상당기간이 지나도 고쳐주지 않으면, 세입자는 자기가 수리를 시키고 내야 할 렌트에서 공제할 수 있다는 판례를 만들었다. 그래도 집주인이 임차료 지급불이행으로 소송 할 수 있으므로, 반드시 고장난 사실과 적절한 통지를 했다는 증거와 수리가 불가피했음을 증명할 수 있도록 준비해 두어야 한다. 또 공판 날에는 그 동안 내지 않고 공제했던 수리비 해당액을 따로 준비해 두는 게 현명하다. 만에 하나라도 집주인이 승소하는 경우가 생기면, 공판이 끝나는 즉시 밀린 렌트를 내야만 렌트 지급 불이행으로 쫓겨나는 수모를 면할 수 있기 때문이다. 또 한편, 이런 경우라도 세입자는 렌트를 내지 않고 버티는 대신, 판결로 렌트를 인하해 달라고 요구할 수 있다. 또는 법원에 관재인을 지정해 달라고 청구, 수리를 해줄 때까지 렌트는 그 관재인 앞으로 보내어 수리를 주관하게 할 수도 있다. 그러나, 셋집에 입힌 손상이 생겼고, 이것이 세입자가 의도적으로 입혔거나 또는 무책임하게 방치해서 생긴 것이라면 세입자가 책임을 지고 고쳐 놓아야 한다. 만일 그렇지 않으면, 집주인은 법원에 세입자의 퇴거명령을 얻어 낼 수 있고 이 명령을 받아 세입자에게 통고한 후 3일 후면 세입권은 소멸하고 집을 비워줘야 한다.