보통주택의 경우에는 1∼4가구의 주택을 의미하는 데 반하여 상업용 건물은 아파트, 호텔, 모텔, 공장 및 임대빌딩 등 아주 다양하며 또한 건물구입 시에 필요한 서류 및 심사과정을 보더라도 주택의 경우에는 전반적으로 상당히 표준화되어 있는 반면에 상업용 건물의 경우에는 각 대출 은행에 따라 요구서류 및 심사요건들이 아주 다르다. 이로 인하여 모기지를 얻는데 소요되는 기간도 주택의 경우에는 보통 1개원이지만 상업용의 경우에는 보통 3∼4개월이 소요된다. 대개의 경우에 여유 자금이 있더라도 모기지 받는 것이 용이하지 않아 중도에 포기하는 경우가 많다. 특히 많은 한인들의 경우 10년 혹은 20년 동안 열심히 장사를 하고서는 그 동안 열심히 일군 사업을 고스란히 빌딩주인에게 내주고 새로운 장소를 물색하는 경우를 흔히 보게된다. 대부분 은행들의 상업용 건물에 대한 모기지 금액은 빌딩 감정가의 70∼80%선에서 결정이 된다. 즉 구매자는 빌딩의 구입가격이 아닌 감정가를 기준으로 20∼30%정도의 자금만 준비하면 나머지는 은행에서 대출을 받을 수 있다는 것이다. 그러나 이러한 수치는 절대적인 것은 아니며 각 은행들의 대출 심사기준에 따라서 모기지의 비율이 높아질 수도 혹은 낮아질 수도 있다는 것이다. 은행들이 대출심사시 고려하는 여러 사항 중 가장 중요한 것은 모기지 상환에 필요한 충분한 자금출처이다. 자금출처로 은행에서 가장 먼저 고려하는 것은 임대료 수입이다. 현재 임대하고 있는 각 입주자들의 계약서를 참고로 하여 현재 및 향후 연 임대료를 계산하고, 총 임대료에서 기본적으로 건물관리에 필요한 비용 및 세금을 공제하고 난 영업이익이므로 월 모기지 납입금을 충분히 감당할 수 있는지를 본다. 다음으로는 은행들이 고려하는 것이 매입자 혹은 빌딩구입관련 보증인의 재정 상태다. 현재의 임대료 수입으로 모든 비용 및 모기지 납입금에 충분하지만 예를 들어 1년 후 임대계약이 만료하여 빌딩을 떠나는 입주자에 비하여 새로운 입주자를 적정한 시기에 정하지 못했을 경우 등의 여러 가지 이유로 임대료 수입이 줄어들었을 경우 이에 대한 방안으로 건물 매입자 혹은 보증인의 재정상태를 보게 된다. 마지막으로 은행들이 고려하는 것은 건물의 가치이다. 즉 임대료의 수입으로 모기지가 충분하지 않을 뿐만 아니라 매입자 혹은 보증인의 재정상태도 악화되어 더 이상 건물이 정상적으로 운영되지 못할 경우, 은행은 담보 건물을 은행법규에 따라 경매처분을 할 것이며 이때의 수익금으로 충분히 모기지 원금 및 이자 등을 확보할 수 있는지를 보는 것이다. 그런데 대부분의 사람들은 은행에 모기지를 신청할 때 다른 어떤 겁보다도 담보물의 가격만을 다지는 경우가 있다. 이로 인하여 구매하고자 하는 건물의 가치는 모기지 금액에 비해 월등히 높음에도 불구하고 모기지를 얻지 못하는 경우가 종종 있다. 이는 건물 구매시 은행에서 가장 먼저 고려하는 것이 건물의 임대수입 및 각 입주자들의 임대계약서라는 점을 인식한다면 쉽게 이해할 수 있다. 구입하고자 하는 건물에 대한 기본적인 자료로는 최근 2∼3년간의 수입과 지출관련 명세서 및 향후 1년간의 예상명세서이다. 그리고 임대계약서의 사본, 임대관련 각 입주자들의 납입내역, 건물주위에 대한 지역 설명 및 건물자체에 대한 자세한 설명이 첨부되어야 한다. 상업용 건물에 대한 모기지기를 얻는 것은 그 절차 및 서류가 그렇게 간단하지만은 않다. 그러나 중요한 것은 단기적인 안목보다는 장기적인 안목으로 10년 후 혹은 20년 후의 사업을 고려하여 건물 매입에 필요한 서류를 하나씩 준비하는 것이 좋다. ◇ 상업용 모기지 구입절차 상업용 모기지 신청시 은행에 제출해야 될 서류들은 각기 다르지만 일반적으로 요구되는 사항을 살펴보자. 먼저 매입자 혹은 보증인에 대한 서류이다. 가장 중요한 것은 매입자의 현재 재정상태를 나타내는 재정서류이다. 대부분 은행들은 일정한 양식을 갖고 있으며 모기지를 신청하고자 하는 은행에서 서류를 받아서 기재하면 되며 매입자의 이력서, 지난 2∼3년간의 세금보고서 및 크레딧 기록 등을 첨부하면 된다. 또 빌딩의 내부 및 외부의 사진들도 필수적으로 첨부해야 한다. 특히 얼마나 제출서류들이 잘 준비되었는가에 따라 건물의 가치가 창출되고 이는 또한 은행의 모기지 심사에도 결정적으로 영향을 준다. 따라서 이러한 서류준비는 상업용 건물을 전문적으로 취급하는 전문가와 상의하여 은행이 요구에 맞게 서류를 품위있게 준비하는 것이 무엇보다 중요하다. 전통적인 상업용 건물관련 대출기관(Traditional Lenders)으로는 은행, 신용기금, 보험회사, 연금괸리회사 등이 있다. 이러한 기관들이 제시하는 이자율은 대체로 미 재무성의 기본율(Treasury Index)에 1.5∼3.55가 추가되며 대출 수수료는 대출금액의 1% 내외이다. 다음으로 생각해 볼 수 있는 대출기관은 소규모의 보험회사 및 자체의 자금으로 상업용 건물을 전문적으로 융자해주는 기관들로 이를 중간대출기관(Middle Market Lenders)이라고 한다. 이러한 기관들은 전통적인 대출기관과는 달리 이자율이 미 재무성의 기본율에 3∼7%가 추가되면 대출 수수료 또한 대출금액의 3% 내외이다. 하지만 이들은 전통적인 대출기관에 비하여 심사규정 또한 너그러우며 은행당국의 감사 또한 받지 않기 때문에 은행에서는 불가능한 대출들이 이러한 기관들을 통하여 가능하다. 다음으로 고려해야 될 대출 기관으로는 개인적인 투자가 및 연체된 (Depressed) 상업용 건물을 담보로 전문적으로 융자해 주는 기관(Hard Money Lenders)들이다. 이러한 기관들은 연체가 되었거나 문제가 있는 빌딩을 전문적으로 융자하기 때문에 이자율은 비교적 높은 미 재무성의 기본율에 5∼12%가 추가되며 대출수수료 또한 대출금액의 3∼10% 내외이다. 많은 대출기관들 중에서 어떤 기관을 선택할 것인가에 대하여는 각 은행 및 대출기관들이 선호하는 건물 형태들을 잘 이해하고 매입하고 하는 빌딩의 요건들과 일치하는 기관에 모기지를 신청하는 것이 중요하므로 전문가와 상의가 필수적이라고 볼 수 있다.