껑충 올라버린 집값은 내집을 장만하려는 바이어에게 여간 부담스러운 게 아니다. 이로 인해 시세보다 다소 싼 차압매물의 구입에 관심을 갖는 경우가 더욱 늘어나고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 차압매물에 대해 어느 정도 이해하고 매입요령을 터득한 후 구입에 나서는 것이 바람직하다고 강조하고 있다. 차압 절차에 따른 매물의 구입요령 및 장단점을 알아보자 차압매물은 그 절차에 따라 '차압전 월페이먼트의 체납(Default/Pre-Foreclosure)', '경매(Auction)' 그리고 '은행소유(REO)' 등 3단계로 구분할 수 있으며 각 단계마다 매물의 구입이 가능하다. ▲ 체납주택의 구입(Default/Pre-Foreclosure) 주택소유주가 모기지 페이먼트를 제때 납부하지 못하면 결국 주택에 대한 저당물 권리를 상실하게 되며 이때 저당권을 갖고 있는 모기지 렌더들은 법원을 통해 차압(Foreclosure) 절차에 들어가게 된다. 즉 주택소유주로부터 주택을 압류하는 절차라 할 수 있다. 일반적으로 페이먼트가 3개월 연체될 경우 렌더들은 상환불능으로 간주, 주택소유주에게 '월페이먼트 체납 고지서(Default Notice)'를 보내게 되는데 이 경우가 첫 번째 단계다. 이때 차압절차에 들어가기 전 주택소유주나 때론 은행과 협의 하에 바이어는 해당 주택을 구입할 수 있다. 이 같은 페이먼트 체납 주택의 구입을 성공적으로 마치기 위해서는 (1) 융자내역 및 융자 은행들에 대해 파악한 후 (2) 구입할 주택을 선택 (3) 프라퍼티의 인스펙션 (4) 주택소유주가 필요한 자금 및 시기 파악 (5) 프라퍼티의 시세, 수리비용, 향후 재매각시 얻을 수 있는 이익 정도의 파악 (6) 주택소유주 및 은행과 협의 하에 차압절차를 철회 (7)주택인수 후 수리하여 다시 매각, 이익을 남겨야 한다고 전문가들은 조언하고 있다. ★ 장점 마켓 시세보다 20∼35% 싸게 매입할 수 있는 기회다. 은행과 협의만 잘 된다면 적은 다운페이먼트로도 인수가 가능하다. 또한 이 같은 프라퍼티는 선택의 폭이 넓고 매입에 따른 계약서도 간단하고 유동성이 많다. ★ 단점 주택소유주와 연락이 때론 수월하지 않다. 또한 다른 바이어들과의 경쟁이 많으며 주택이 담보로 걸려있는 경우에는 그 당사자와 협상할 필요도 있다. ▲ 경매에 따른 구입(Auction) 체납통지서가 발부된 후에도 주택소유주로부터 어떤 행동이 취해지지 않을 경우 주택을 담보로 잡고 있는 렌더들은 법원에 해당주택에 대한 압류를 신청하고 법원은 소유주로부터 주택을 차압한 후 경매에 붙여 공개 매각한다. 법원의 경매를 통해 주택을 구입하는 것은 이득을 가장 많이 남길 수 있는 가능성이 있는 반면 가장 손해를 많이 볼 수도 있다. 경매는 바른 시간 내 진행되고 가격이 가장 높은 당사자에게 결정되므로 입찰에 따른 고도의 기술 및 요령을 필요로 한다. 또한 일반 바이어들은 이에 따른 정보 취득이 쉽지 않아 현실감이 적다. 경매를 통해 주택을 구입하려고 할 때는 반드시 (1) 경매 전 프라퍼티에 대한 조사를 자세히 해야 하며 (2) 현실적으로 구입능력이 있는지 살피고 (3) 가치 및 향후 가능성을 따져봐야 하며 (4) 입찰 가격을 나름대로 미리 정한 후 입찰에 응해야 한다. ★ 장점 가장 큰 폭으로 집을 싸게 구입할 수 있는 기회다. 투자가들은 시세보다 35%까지 산 가격에 구입하여 재매각시 많은 이득을 남길 수 있으며 투자하기에는 가장 좋은 방법이다. ★ 단점 경매는 종종 연기가 잘되므로 시간과 노력을 많이 필요로 한다. 또한 프라퍼티에 대해 조사하거나 인스펙션할 기회가 거의 없으므로 위험부담이 많다. 프라퍼티에 플러밍과 같은 큰 문제가 있는 경우에는 구입 후 수리비용이 만만치 않게 들어가기 때문에 오히려 이득보다는 손해를 볼 수도 있으며 타이틀(소유권)이 복잡하게 얽혀 있는 경우에는 구입 후 여러 가지 문제를 떠 안을 수도 있다. 이 같은 문제를 사전에 예방하기 위해서는 비용이 들더라도 반드시 타이틀 조사를 하는 것이 바람직하다. 또한 입찰이 된 후에는 빠르면 수시간 내 늦게는 수주일 내 구입가격의 10%에 해당하는 금액을 보증된(certified) 수표로 법원에 제출해야 하므로 현금이 확보된 후 경매에 임해야 한다. ▲ 은행프라퍼티 구입(REO) 차압된 주택을 구입할 경우 REO(Real Estate Owned)를 구입하는 것이 가장 쉬운 방법이다. REO는 모기지 렌더가 경매를 통해 프라퍼티를 다시 소유하여 차압 및 매입에 따른 비용 및 손실액을 계산, 리스팅 프라이스를 결정한 후 다시 마켓에 내놓은 매물을 말한다. ★ 장점 모기지 렌더가 프라퍼티에 대해 1차 담보권이 있으므로 경매시 다른 담보권은 모두 정리됐다고 볼 수 있다. 따라서 구입시 타이틀에 따른 문제는 발생하지 않으므로 차압 매물을 구입했을 경우 수반될 수 있는 위험부담이 없다. 따라서 시간과 비용이 절약된다. 또한 이전 소유주로 인한 프라퍼티의 연체분이 있더라도 거의 대부분 렌더가 이를 지불하므로 염려하지 않아도 된다. 이외 프라퍼티 상태가 좋지 않은 경우에는 렌더측에서 이를 수리한 후 팔거나 또는 수리비용만큼의 디스카운트 혜택을 바이어에게 주는 것이 일반적이므로 경매주택을 구입하는 것보다 비용이 적게 들 수 있다. ★ 단점 차압주택 구입에 따른 위험부담이 가장 적은 대신 이득 분이 가장 적을 수 있다. 일반 마켓 시세에 비해 5∼15% 정도 싼 것이 일반적이다.