주택값이 급속도로 상승하면서 서둘러 내집을 장만한 바이어들이 많다. 이들 중에는 적은 다운페이먼트로 주택을 구입한 경우가 상당수에 이른다. PMI(Private Mortgage Insurance)는 이로 인해 바이어에게 매우 중요한 부분이며 플랜을 어떻게 마련하느냐에 따라 바이어가 부담해야 하는 비용에도 많은 차이가 난다. PMI 이용방법에 대해 알아본다. ◇ 바이어 1백50만명 부담 PMI는 부실융자에 대한 위험부담율을 줄이기 위해서 렌더들이 20% 미만의 다운페이먼트로 주택을 구입하려는 바이어에게 의무적으로 가입케 하는 모기지 보험이다. 바이어가 적어도 집값의 20%를 예치해 놓고 렌더는 80% 이하에 해당하는 금액만 지불을 한다면 만약 바이어가 이후에 모기지 페이먼트를 제대로 못해서 연체상태에 이른다 하더라도 차압 절차를 통해 렌더는 대출해준 금액을 회수할 수 있기 때문이다. 그러나 주택값의 20%라는 액수는 결코 적은 금액이 아니며 더욱이 각종 페이먼트가 많은 미국 생활에서는 충분한 다운페이먼트의 자금을 마련하는게 쉬운 일만은 아니다. 뿐만 아니라 최근 3년간과 같이 집값이 급속도로 상승하는 시기에는 모기지보험료를 부담하는 일이 있더라도 일단 적은 다운페이먼트로라도 내집을 장만하는 것이 집 값 상승률을 염두에 둔다면 오히려 투자 회수율이 높은 것이라 할 수 있다. 이로 인해 최근에는 20% 미만 다운페이먼트로 내집을 장만하는 바이어가 크게 증가했으며 융자프로그램을 이용하는 바이어에게는 PMI가 아주 예사로운 일이 되었다. 아메리칸 모기지 보험회사(MICA)에 따르면 1998년 1백50만명의 주택구입자가 PMI보험을 이용하고 있으며 1백10만명이 FHA 론을 그리고 38만5천명이 VA 론으로 주택융자를 한 것으로 나타났다. ◇ VA/FHA 론 부담 없어 모기지프로그램 가운데는 적은 다운페이먼트라 하더라도 이같은 PMI 보험이 적용되지 않는 프로그램이 있다. 정부융자 프로그램으로 재향군인에게 해당하는 VA 론과 저소득층을 대상으로 하는 FHA론이다. 이 융자프로그램은 설령 나중에 연체가 됐다 하더라도 정부에서 렌더에게 손실 금액을 보상해 주기 때문에 다로 바이어가 모기지보험을 가입할 필요가 없는 것이다. 그러나 VA 론은 대상자가 제한돼 있어 일반인이 이용하기는 어렵다. 또한 FHA론은 5% 정도의 적은 다운페이먼트로도 융자를 쉽게 얻을 수 있어 처음 주택을 구입하는 바이어들에게는 내집 장만의 꿈을 실현시켜주는 이점이 있긴 하지만 주택보험비용이 높으며 감정 자격요건이 다소 까다롭고 융자액 한도가 있다는 것이 단점이다. 특히 FHA 론의 경우 융자 기간 전체에 걸쳐 비싼 보험료를 주택소유주가 부담하게 되며 이로 인해 FHA(연방주택국)에서는 누적된 1백50억달러의 흑자재정을 운영하고 있다. ◇ 다양한 역할 ▷ 다운페이먼트를 많이 할수록 필요한 보험 커버리지는 적다. 다시 말하면 15% 다운페이먼트의 경우보다 5% 다운페이먼트를 할 경우 커버리지가 높으며 보험료가 더 많이 들게 되는 것이다. ▷ 변동 이자율 모기지 프로그램(Adjustable-Rate Mortgage)이 고정이자율 모기지 프로그램보다 위험률이 더 높다. 따라서 PMI 보험료도 많이 든다. ▷ 주택을 구입한 바이어가 PMI 보험료를 지불하지만 론이 연체가 됐을 경우에는 렌더가 보험 수혜자가 되는 것이다. ▷ 렌더가 조건부 융자승인을 할 수 있지만 또한 PMI 회사에서는 보험 가입을 거부할 수 있다. ▷ PMI는 보험이므로 월 보험료에는 보험에 대한 비용이 포함된 것이다. 그러므로 회사에 따라 보험료가 다르기 때문에 가입시에는 브로커나 렌더와 합의하여 알뜰하게 가입하는 것이 바람직하다. ◇ 집 값 상승하면 불필요 20% 미만의 다운페이먼트로 주택을 구입한 이후 주택값이 상승하여 에퀴티가 쌓이게 될 경우 융자금액이 주택값의 80% 이하로 떨어질 수 있다. 이런 경우에도 PMI를 계속 가입해야 하는가? 물론 아니다. 1998년부터 시행된 주택소유주보호법(Home Owners Protection Act)에 의하면 1999년 7월 29일 이후의 주택융자금액이 집값의 78%로 줄어들었을 경우 PMI는 자동 해약된다. 또한 융자금액이 집값의 80%가 됐을 경우에는 렌더에게 PMI의 해약을 요구할 수 있고 렌더에 따라 이를 해약해 줄 수 있다. 그러나 15년 고정 프로그램은 위험도가 높은 융자 프로그램으로 분류돼 있기 때문이다. 이 법에 의하면 또한 렌더들은 주택소유주들에게 PMI의 해약에 대한 권리를 반드시 알릴 것을 규정하고 있다. ◇ 조기 해약 많은 론이 PMI의 조기 해약을 가능토록 하고 있다. 예를 들면 일반 로컬 렌더로부터 융자케이스를 구입하는 정부 스폰서 기관인 패니메이와 프레디맥의 경우 PMI의 조기해약을 허용하고 있다. 따라서 주택소유주가 현재 자신이 갖고 있는 융자 프로그램이 이 두 기관이 소유하고 있고 그간 페이먼트 기록이 양호하며 현재 집값에 대한 융자금액의 비율이 80%를 초고하지 않는다면 PMI를 해약할 수 있는 좋은 케이스이다. 해약하는데 따른 자세한 내용을 알아보자. ▷ 주택 에퀴티가 20%를 초과했을 경우 프로디맥이나 패니메이에 PMI해약을 신청할 수 있다. 이때 이 두 기관에서는 집 가치를 어떻게 알 수 있을까. 물론 그 기관에서는 개개인의 집값을 알 수가 없다. 따라서 주택소유주가 PMI해약을 신청하게 되면 해당 렌더에서 감정을 따로 하게 되면 이때 감정비는 신청자 부담이다. ▷ 그간의 페이먼트 기록이 좋아야 한다. 이는 지난 2년간 페이먼트가 늦은 적이 한번도 없는 경우를 의미한다. 구체적으로 프레디맥의 경우는 페이먼트가 30일 이상 지난 경우가 한번도 없어야 한다. 또한 패니메이의 경우에는 적어도 1년 내에는 30일 이상 지난 경우가 없어야 하고 2년 내에는 60일 이상 지난 경우가 한번도 없어야 한다. ▷ 해약을 요구할 수 있는 경우는 1999년7월29일 이후에 받은 융자에 한해서다. 이 경우에 해당되는 주택소유주는 수백만명에 달한다. 만약 1999년7월29일 이후에 받은 융자이면서 PMI 해약 요구를 따로 하지 않고 융자금액이 주택값의 78%로 줄어들었을 경우에는 현재 자동적으로 PMI가 해약된다. ▷ PMI를 조기 해약하기 위해서는 먼저 페이먼트를 접수하는 렌더에 의뢰, 본인의 모기지를 누가 소유하고 있는지 확인해야 한다. 만약 프레디맥이나 패니메이가 소유하고 있는게 아니라면 확인해 보아야 한다. 위에 언급한 규정과 다를 수 있다.