최근 모기지 이자율이 상승하면서 주택매매가 다소 주춤한 듯 하지만 집값은 좀처럼 내려갈 줄을 모른다. 때문에 이러한 불리한 여건에서도 집을 구입해야 하는 바어이들은 집값에 대한 부담뿐만 아니라 그에 따른 비용 또한 만만치 않게 늘어나 내집 장만에 더욱 어려움을 겪고 있다. 특히 모기지 금리의 차이에 따라 월페이먼트가 보통 1백∼2백 달러는 차이가 나기 때문에 주택융자를 쇼핑할때는 페이먼트에 영향을 미치는 모기지 금리에 대한 쇼핑을 철저히 해야 할 것이다. 이에 주택융자 쇼핑을 비롯해 모기지 금리 선택에 따른 월페이먼트의 조정, 클로징비용 절약 등 주택구입을 쉽게 만드는 '알뜰 주택구입 방법 베스트 7'을 소개한다. ◇ 융자전 승인 받을 것. 융자 자격이 된다(prequalified)는 내용이 아니라 융자승인(preapproved)을 받아둔다. 이는 모기지 페이먼트에 영향을 미치는 요소는 아니지만 셀러와의 가격 흥정시 유리한 입장을 취할 수 있다. 왜냐하면 융자전 승인을 받아두게 되면 렌더에 융자를 신청해서 승인이 날 때까지 걸리는 1∼2주간의 시간을 절약할 수 있으므로 주택구입에 따른 에스크로 기간도 짧게 줄일 수 있다. 이로 인해 집을 급히 팔아야 하는 셀러의 경우에는 융자전 승인을 받은 바이어를 선호하기 때문에 가격 흥정의 여지가 더 있는 것이다. ◇ 변동금리 적극 활용 현재 자금이 부족하고 이자율이 오르고 있는 상태라면 변동금리 융자(Adjustable-Rate Mortgage)를 고려해 본다. 변동금리 융자는 대출 초기에는 낮은 이자율이 적용돼 페이먼트가 적고 일부 대출금을 도중에 상환할 경우 상환액이 감소하는 장점을 갖고 있기 때문에 적은 다운페이로 일단 집을 장만하는 방법으로 활용할 수 있다. 그러나 대출기간중 이자율이나 상환액이 늘어날 가능성이 있으므로 장기적으로 이용하는 것보다는 3년 내에 집을 팔거나 재융자를 할 계획이 있는 경우 또는 조만간 목돈이 생길 계획이 있어 대출 상환금을 갚을 수 있다면 변동금리를 이용하는 것도 구입시 비용을 줄일 수 있는 방법이다. 변동금리로 주택을 구입할 경우 15만 달러를 대출받을 때 변동 첫해 이자율 6.45%를 적용한다면 월 페이먼트가 9백43달러이며 30년 고정 금리 8.125%를 적용한다면 1천1백13달러의 월페이먼트를 내야 하므로 결국 변동금리로 했을 경우 첫해는 페이먼트의 부담을 적게 받을 수 있다. ◇ '변형고정' 고려할 만 1년 또는 3년에서 4년 동안 고정된 페이먼트를 조정해 가면서 내는 형식이다. 이또한 처음에 페이먼트의 부담을 줄일 수 있다. 예를 들어 고정이자율이 8.25%일 때 첫해는 6.75%, 둘째 해는 7.75%, 셋째 해부터는 8.75%로 정해져 더 오르지도 내리지도 않은 상태로 페이먼트를 하게 된다. 이는 변동이자율처럼 어떻게 이자가 변할지 모르는 불안감 없이 변하는 페이먼트의 스케줄을 알 수 있으며 5년 이내에 집을 팔 계획이 있는 경우 유리하다. ◇ 다운페이 많이 할 것 현재 현금이 충분하다면 주택 융자시 렌더와 이자율을 협상할 수 있다. 즉 주택융자 신청자는 가능한한 다운페이먼트를 많이 함으로써 융자금액에 대한 낮은 이자율을 적용받아 월페이먼트를 적게 낼 수 있다. ◇ 인센티브 여부 확인 새로 분양하는 주택을 구입할 경우에는 반드시 분양회사들이 제시하는 인센티브가 있는지 확인한다. 특히 이들 건축회사들은 바이어에게 직접 융자를 해 주면서 모기지 금리를 낮춰주는 방법으로 바이어에게 수천달러씩 리베이트를 해주고 있다. 예를 들어 건축회사에서 모기지 금리 3포인트를 구입자에게 할당한다고 할 경우 구입시 모기지 금리가 7.9%(30년 고정)라면 첫해에는 5.95%를 적용하고 두번째 해에는 나머지 1포인트 6.95%로 적용해 첫 2년간은 융자 페이먼트를 낮게 결정할 수 있는 것이다. 이 방법 역시 적은 돈으로 주택을 구입하려는 바이어에게 유리하다. ◇ 클로징비용 줄일 것 클로징비용 중 가장 큰 비율을 차지하는 융자비용을 줄이는 방안을 강구한다. 론 작성비(loan origination fee)의 경우도 다운을 어느 정도 하느냐에 따라 차이가 나는데 예를 들어 5만2천달러의 현금을 갖고 집을 사려고 계획했다면 15만달러짜리 집을 살때는 론 액수가 전체 집값의 65%에 해당되기 때문에 론 작성비는 보통 4백달러 정도 소요된다. 그러나 당초 예상보다 비싼 24만달러짜리 집을 사게 됐다면 론 액수가 많아지면서 론 작성비도 6백50달러로 증가, 2백50달러가 더 들어가게 되는 것이다. 이처럼 집을 쇼핑하면서 사고자 했던 집의 가격대가 올라간다면 집값과 페이먼트만 오르는 것이 아니라 그에 따른 비용도 더 필요하다는 것을 잊지말고 계획성있게 주택을 쇼핑해야 할 것이다. ◇ 아직도 낮은 이자율 최근 이자율이 올랐다고는 하지만 80년대 부동산 경기가 가장 호황을 이뤘던 지난 84년에 비하면 아직까지도 낮은 이자율을 유지하고 있다. 당시 모기지 이자율은 30년 고정이 14%대였으며 변동이자 첫해분은 11.5%를 기록했었다. 때문에 8.0%대의 이자율도 부동산을 구입하기에는 유리한 조건의 낮은 이자율이므로 더 으르기 전에 이용하는 것이 바람직한 것으로 업계는 분석하고 있다. 업계는 연내에 모기지 금리가 8.5%에서 최고 9%대 까지도 인상될 가능성이 있다고 내다보고 있다. ◇ 변동금리 용어 설명 ▶ ARM Adjustable Rate Mortgage의 약자로 변동금리 모기지를 말한다. 변동금리 융자는 이자율에 따라 월페이먼트가 달라진다. ▶ 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 변동에 고정금리를 가미한 것으로 앞의 숫자는 일정한 금리로 고정하는 첫 몇해를 의미하는 것이며 두 번째 숫자는 얼마나 자주 이자율이 새로 적용되는 것인가를 알려준다. 예를 들어 3/1은 첫 3년은 고정된 금리로 페이먼트를 하는 것이고 이후 매년 변동금리로 적용돼 페이먼트가 산출되는 것이다. ▶ Index(이자율 기준치) 융자은행들이 이자율 기준치 변동폭을 조정하는 것은 아니다. 하지만 각 은행마다 여러 기준치(Index) 중 한가지를 선택하고 있기 때문에 이에 따라 이자율이 변하는 것이다. ▶ Margin 인덱스와 변동이자율간의 차이를 말한다. 만약에 마진이 2.5%이고 인덱스가 9.5%라면 변동이자율은 12%가 된다 ▶ Caps 변동금리의 상한선으로 바이어들의 융자상환액 부담을 줄여 주택금리가 급상승한다고 해도 보호받을 수 있다. ▶ Negative Armortization 이자율을 낮추어 페이먼트를 시작하므로 페이먼트의 차액이 원금에 가산, 융자 상환액을 제때에 불입한다 할지라도 때론 융자상환기간이 끝나도 융자액 전체를 갚지 못하게 된다.