세월이 가면 속담도 바뀌는 모양이다. 옛날 속담에 '오르지 못할 나무는 쳐다보지도 말라'라는 말이 있다. 그러나 요즘에는 "오르지 못할 나무는 사다리 놓고 올라가라"는 말로 속담이 바뀌었다. 사다리 갖다 놓고 올라가야 할 나무 중에 하나가 바로 마이 홈 작전. 그런데 지금이 대출끼고 마이홈 만드는 사다리 작전을 하는데는 안성맞춤이다. 이유는 전세값이 올랐기 때문에 전세드느니 차라리 대출 안고 집을 사는 게 유리한 경우가 속출하기 때문이다. ◇ 전세금이 오르면 집값도 오른다. 과거 90년 전세금 파동이 일었을 때도 전세금이 집값의 47%를 넘어서면서 집값을 밀어올리는 효과가 나타났다. 지난 96년 10월에도 전세금이 51%를 넘어서면서 다시 집값을 밀어올리는 효과가 나타났다. 그래서 지금처럼 전세금 비중이 52%를 넘어서는 시점에서는 또 다시 집값을 밀어올리는 효과가 나타날 가능성이 높아진다. 수도권 소형 아파트는 전세금 비율이 80%에 육박하는 경우도 있다. 집값 대비 전세금 비율이 높아지면 집값을 밀어올리는 이유는 전세금 올려주는 것보다 차라리 대출 끼고 집을 사는 것이 오히려 부담이 적을 수 있기 때문이다. 예를 들어 시가 1억짜리 아파트를 5,000만원에 전세들 수 있었는데 전세금이 7,500만원으로 올랐다면 2,500만원이나 전세금을 올려주어야 한다. 그러나 집을 살 경우는 1억원 아파트를 담보로 3,000만원을 빌린다면 2천만원만 부담하면 집을 살 수 있다. 게다가 요즘 주택담보 대출금리는 10% 수준. 정부가 주택은행이나 평화은행 등을 통해서 저리로 빌려준 주택자금 혜택을 받을 수 있다면 1억짜리 아파트를 매입하는데 3,000만원 정도는 연 10%정도로 빌릴 수 있다. 따라서 전세금 비율이 오르면서 차라리 마이홈을 마련하는 사람이 늘어나게 되고, 이는 다시 매매수요를 증가시켜 집값 상승으로 이어질 가능성이 높아진다. ◇ 전세금이 오르는 이유 전세값이 오르는 이유는 수요가 공급보다 많기 때문이다. 우리나라에서 매년 필요한 소형아파트(전용면적 18평 이하)는 18만 가구 정도. 매년 필요한 공급물량을 36만채로 추정하면 대개 40%정도는 소형 아파트를 지어서 공급해야 균형을 맞출 수 있다. 그러나 소형 아파트 공급추세를 보면 98년 14만채, 99년 14만채에 불과하고 2000년에는 19만 가구 정도로 예상된다. 아파트 건설회사들이 소형 아파트는 이익이 적다는 이유로 건설을 기피하고 있다. 이런 추세라면 소형 아파트에서 중·대형 아파트로 평수를 늘려서 이사가는 경우를 감안하더라도 2010년까지 매년 8만 가구 정도 공급이 부족할 것으로 예상된다. 얼핏보면 전국적으로 주택보급률이 90%를 넘어섰기 때문에 집값이 오르기 어렵지 않을까? 하고 생각할 수도 있다. 그러나 숫자의 함정을 조심해야 한다. 전국적인 평균 주택보급률 보다는 우리가 살고 싶은 지역의 주택보급률이 어떻게 되는지를 살펴야 한다. 서울 지역은 아직 주택보급률이 71%에 불과하다. 전국 주요도시도 비슷한 수준. 도시 외곽에 건설한 아파트 단지는 미분양 현상이 나타나기도 하지만 우리가 살고 싶은 지역에는 더 이상 주택이나 아파트를 건설할 땅이 모자라서 주택보급률이 70% 선을 맴돌게 되니 이것도 '풍요 속에 빈곤'과 같은 맥락인 것이다. ◇ 앞으로 전세금과 집값이 계속 오를까? 전세금 비율이 60%를 넘어서는 지역이 전국적으로 확산되고, 인플레 심리가 작용하는 가운데 저금리에다 시중 유동성은 풍부하고 주택 정책은 주택 투자를 촉진하는 쪽으로 많이 완화되었다면 집값이 상승할 가능성이 높다. 주식이 대폭락하거나 또 한번의 IMF같은 사태가 오지 않는 이상 집값은 상승세를 유지할 것으로 예상된다. 게다가 주택임대 제도가 활성화되면서 소형 아파트를 전세주려는 경우는 줄어들고 월세로 전환하려는 경우가 늘어나는 추세. 이것도 새로 전세금을 계속해서 상승시키고 연쇄적으로 집값을 밀어올리는 이유로 작용한다. ◇ 투자전략 우선 위성도시 또는 외각 지역보다는 도심, 지방보다는 서울에 마이홈을 마련하자. 특히 전세금 비율이 높으면 높을수록 자금 부담이 적고 집값 상승 가능성은 높아진다. 준비된 자금이 적어서 원하는 평수의 마이홈을 도심이나 서울에 마련할 수 없을 경우에는(1단계) 먼저 전세를 끼고 도심이나 서울에 마이홈을 마련하고, 자기는 위성도시 또는 외곽지역에 2년 정도 전세를 살다가 (2단계) 자금이 준비되는 대로 도심의 마이홈으로 이사하는 전략을 적용하면 된다. 둘째로, 신도시에 입주할 경우는 배후에 또다른 대규모 아파트 건설 계획이 있는 곳을 선택하라. 용인, 수지, 죽전에 아파트는 사는 사람 중에는 어느 정도 자금이 준비되면 분당으로 이사가고 싶다는 입주자들이 많다. 이렇게 대기 매수세력이 있으니 분당지역 아파트 시세는 강세를 보이게 마련이다. 그러나 지금 입주가 진행되는 신단지는 입주후 2∼3년간 매물이 많아서 전세값, 집값 모두 약세를 보이는 경우가 많으니 특히 유의해야 한다. 셋째로, 무조건 큰 평형의 아파트에 집착하지 말고 형편에 맞는 집을 선택해서 인테리어에 투자하라. 중소형 아파트는 공급에 제약이 있기 때문에 가격 상승 탄력성이 클 것으로 보이지만 큰 평수 아파트는 공급이 계속 늘어나는 추세이므로 가격 상승 탄력성은 상대적으로 떨어질 것이다. 게다가 중소형 아파트 중에도 입지나 교통여건 등이 비슷한 조건인데도 인터넷 전용선 등이 설치된 아파트단지는 '정보화 아파트'라는 이름이 붙으면서 프리미엄이 높게 형성되기도 하다. 넷째로, 아파트만 고집하지 말고 다가구 주택을 사서 다세대로 개조하는 방법도 있다. 특히 대학교 주변의 다가구 주택을 구비해서 원룸 다세대로 리모델링해서 마이홈도 마련하고 주택임대사업도 할 수 있는 방법도 있다. 그러나 다가구 주택이라고 모두 다세대로 개조할 수 있는 것은 아니므로 구청 건설과 등에 문의해서 확인하고 투자하는 것이 반드시 필요하다.