미국의 역 모기지 (Reverse Mortgages)

집을 좋게 수리하기 위해 돈이 필요하다든지, 현재 남아있는 대출 금액을 다 갚아버리기 위해서든지, 퇴직 수입을 보충하기 위해서, 또는 건강보험료를 지불하기 위해서, 많은 미국 노년층들은 ‘역 모기지론(Reverse Mortgage Loan)’을 이용하고 있다.
나이를 먹은 집주인들은 집을 팔거나 다달이 청구서를 부수적으로 받지 않고도 그들의 집을 담보로 대출을 받을 수 있다.

보통 대출은 돈을 대출해준 은행에게 다달이 돈을 갚아나가는 것이다. 그러나 ‘역모기지'는 은행으로부터 돈을 받고 자신의 집에 사는 동안에는 돈을 갚을 필요가 없다. 대신에, 대출액은 반드시 집주인이 사망 했을 때나, 집을 팔 때, 또는 더 이상 그 집에서 살지 않을 때에 상환되어져야 한다. 이 역모기지는 집은 있으나 현금이 없는 집주인들에게 도움이 되고 또 나중에 대출상환도 보장받을 수 있다.

대부분의 ‘역 모기지’ 자격요건에서는, 신청자가 62세 이상이어야 하고(한국은 65세)
자기 집에서 살고 있어야 한다. ‘역 모기지’의 수입은 (연금과 같은 다른 특색들은 제외하고) 일반적으로 세금이 붙지 않으며 많은 ‘역 모기지’에는 소득 제한과 같은 규정이 없다.

미국 ‘역모기지’의 세 가지 형태.
‘역모기지’에는 다음과 같은 세 가지 형태가 있다:
1) 단일 목적 역모기지- 일부 주와 지방정부 기관과 비영리 조직들이 제공하고 있다.
2) 연방 보험 역모기지- 이것은 ‘주택 순가 전환 모기지 Home Equity Conversion Mortgages(HECM)’라고 알려져 있고 ‘미 주택도시개발성 U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)'가 후원한다.
3) 소유주 역모기지- 이것은 민간 론(대부)으로써, 주택을 개발하는 회사가 후원한다.

단일 목적 역모기지는 일반적으로 가격이 매우 낮다. 어느 때나 다 가능한 것이 아니고, 정부나 대부를 해주는 비영리 조직에 한하여 단일 목적으로만 사용될 수 있다. 예를 들면, 집을 수리한다거나 리모델링을 하거나 소유물 세금을 내기 위해서 이용될 수 있다. 대부분의 경우, 소득이 낮거나 보통 일 때만 이 모기지론을 신청할 자격을 가진다.

HECM과 소유주 역모기지는 다른 주택 론에 비하여 가격이 좀 높은 편이다.
앞에 지불되는 가격은 높아질 수 있어서 만약 단기간 동안에만 집에 머무른다면, 일반적으로 가격은 가장 비싸다. 이 모기지는 널리 이용되고 있고 소득 제한이나 의료 제한이 없으며, 어떤 목적으로도 사용될 수 있다.

HECM을 신청하기 전에, 반드시 정부가 승인한 독립 주택 상담 기관의 상담가와 상의를 해야한다. 상담가는 반드시 론의 가격과 재정적으로 의미하는 바와 다른 대안들에 대하여 설명을 해주어야 한다. 예를 들면, 상담가는 당신이 자격이 될 수도 있는 정부나 비영리 프로그램에 대하여 알려 주어야 하며 또는 당신 지역에서 어떤 단일 목적 역모기지나 소유자 역모기지가 가능한지도 알려 주어야 한다.

HECM 이나 소유주 역모기지로 빌릴 수 있는 돈의 금액은 몇 가지 요인들에 의해 영향을 받는데 그것들은 나이, 선택한 역모기지의 형태, 집의 감정가, 현재 이자율, 그리고 살고 있는 동네이다. 일반적으로 당신이 나이가 많으면 많을수록, 집의 감정가가 높으면 높을수록, 집에 걸려 있는 담보가 없으면 없을수록, 더 많은 돈을 받는다.

HECM은 론을 지불하는 방법을 선택하도록 하고 있다. 당신은 특정한 기간동안에, 또는 그 집에 사는 동안에 다달이 고정된 현금을 선불로 지급받을 수도 있다. 또는 신용을 선택해서 당신이 원하는 기간에 원하는 금액을 받을 수 있다. 또는 이 두 가지 방법을 혼합할 수도 있다.

HECM은 소유주 론과 비교하여 볼때, 일반적으로 더 낮은 전체 가격에 더 큰 대부금을 지불한다. 그러나 더 높은 가치를 지닌 주택을 가지고 있는 소유주들은 소유주 역모기지에서 더 큰 대부금을 받을 수 있다. 즉, 만약에 큰 모기지 없이 가치가 높게 평가되는 주택을 지니고 있다면, 더 높은 금액을 받을 자격을 가지고 있을 가능성이 높다. 위치(예를 들면, 이웃)는 가치가 평가되는 결정요인의 한 부분이다.

역모기론의 특색

역 모기지 론의 대부금에는 세금이 붙지 않고, 일반적으로 사회보장연금이나 의료연금에 영향을 끼치지 않는다. 당신은 집에 대한 소유권을 보유하고 있으며 다달이 돈을 갚아 나갈 필요도 없다. 돈을 빌린 자가 죽었을 때나 집을 팔 때, 또는 더 이상 그 집에서 주로 살지 않을 때, 대부금이 상환되어지면 된다. HECM 프로그램에서는 돈을 빌린 사람이 대부금 상환 일자가 되기 전에 12개월 까지 너싱홈(요양원)이나 다른 의료 시설에서 살 수 있다.
역 모기지를 생각하고 있다면, 다음의 사항들을 알아두자.

● 대부를 해주는 곳은 일반적으로 역 모기지에 대해서 개시 요금과 다른 체결 비용을 청구(수수료)한다. 대부를 해주는 곳은 모기지 기간 동안에 또한 서비스 요금을 청구 할 수도 있다. 대부를 해주는 곳은 일반적으로 이러한 요금과 비용을 정해 놓고 있다.

● 역모기지에서 대부받는 금액의 양은 시간이 지날수록 늘어간다. 이자는 미불 잔고에 부과되며 매달 당신이 대부받은 금액에 더해진다. 이 말은 곧 대부금이 지불되고 대부금에 이자가 붙음에 따라, 당신의 전체 채무 금액이 시간이 갈수록 늘어간다는 것을 의미한다.

● 역모기지는 고정 또는 변동 비율을 가진다. 대부분의 경우 변동 비율을 가지는 데 재정 지표에 따라 달라지며 시장의 조건에 따라 변동이 생길 가능성이 있다.

● 역모기지는 다 사용할 수도 있고 일부만 사용할 수도 있는데, 일부 사용의 경우에는 당신과 당신 상속인에게 더 적은 자산이 돌아감을 의미한다.

● “반 상환청구권 nonrecourse" 조항은 대부금이 상환될 때 집의 가치보다 더 높게 대부금이 지불되지 못하도록 한다.

● 집에 대한 소유권이 당신에게 있기 때문에, 당신은 재산세, 보험, 연료, 유지 보수, 그리고 다른 경비들에 대해 책임을 갖는다. 예를 들어, 만약 당신이 재산세나 집주인이 들어야 되는 보험을 유지하지 않았다면, 대부금의 지불과 기간에 영향을 받는다.

● 역모기지의 이자는 대부금이 일부나 전체 다 상환되기 전까지 소득세 공제 대상이 아니다.

좋은 조건으로 계약하기

역모기지를 받을 생각이 있다면, 당신이 가질수 있는 옵션과 제공되는 조건들을 비교해 봐야한다. 상담가나 대부를 받을 곳과 상의하기 전에 가능한 많은 정보를 알아야한다.
그러면 당신은 좀 더 알고 싶은 것에 대해 질문을 명확히 할 것이고 이는 좀 더 좋은 조건의 거래가 되게끔 만들 것이다.

● 만약 당신이 집수리나 개량사업, 재산세를 내기 위해 돈이 필요하다면, 당신 지역에서 단일 목적 역모기지가 가능한지 또 당신이 해당되는지 알아봐야한다.
‘노년 지역기관 이 일반적으로 이런 프로그램에 대해 알고 있다. ’집수리나 개량사업을 위한 대출 프로그램‘ 또는 '재산세 유예’ 나 ‘재산세 연기’ 프로그램이 있는지 문의해본다.

● 당신이 연방 보험 HECM에 관심이 있다면, 모든 HECM 대부를 해주는 곳은 HUD(미주택도시개발성)의 규정에 따르고 있으며, 당신이 어떤 곳에서 대부를 받든지 간에 이자율을 포함해 많은 대부 비용이 같을 것이다. 그러나 여전히 시작 요금이나 종료 요금, 다른 서비스 요금들은 대부를 해주는 곳에 따라 다양하게 달라질 수 있다.

● 만약 당신의 집이 가치가 높다면, ‘소유주 역 모기지’에서 더 많은 돈을 대부를 받을 수 있을 것이다. 그러나 일반적으로 비용이 더 많이 든다. HECM과 소유주역모기지와의 중요 차이점을 아는 가장 좋은 방법은 두 모기지론에서 미래 비용과 이익을 자세하게 비교해 보는 것이다. 많은 HECM 상담가들과 대부를 해주는 곳이 이런 중요한 문제들에 대해 대답을 해 줄 것이다.

● 어떤 역모기지를 선택하든지 간에, 모든 조건에 대해서 잘 이해하고 있고 대출을 받을 수 있다고 확신하라. 모든 항목별 비용들을 포함하여 역모기지의 계획된 연간 평균 비용을 보여주는 총연간대출비용 Total Annual Loan Cost(TALC) 비율에 대하여 설명해 줄 것을 상담가나 대부를 해주는 곳에 요청하라.

현명한 소비자가 되기

만약 어떤 사람이 연금과 같은 상품을 팔려고 하면서 역모기지를 통해서 돈을 갚을 수 있다고 제안하는 것에 대해 주의하라. 만약 그들이 무엇을 팔려고 하는지 완전히 이해할 수 없거나 그들이 팔려고 하는 것을 당신이 필요로 하는지 확신할 수 없다면 더욱 의심해 보아야 한다. 당신의 전체 비용은 그들이 팔려고 하는 것의 비용에 역모기지의 비용을 더한 것이 될 것이다. 만약 그들이 팔려고 하는 것이 필요하다면, 구입하기 전에 여기저기 비교해 보아라.

역모기지를 받기 위해서 대부 계약서에 서명했더라도, 대부 계약을 취소하고자 할 때에는 계약서에 싸인 한 후 3일(근무일자) 동안 가능하다. 반드시 문서로 계약 취소가 가능하다는 것을 명심하라. 대부를 해 주는 곳은 그때까지 재정상 당신이 지불한 모든 비용을 환불해 주어야 한다.