연말부터 혜성처럼 나타나서 연일 지면에 덧칠한 <분양호텔>의 전면지 광고는 많은 소비자들의 결단력을 유혹하고 있는 듯 했습니다. 투자의 4대 요소라는 <안정성>,<수익성>,<환금성>,<편의성>을 강조하면서 골고루 갖춘 보장된 투자방법으로 지속적인 수익으로 만족도를 갖게 된다는 내용 입니다.
올해에도 초저금리 기조가 이어질 것으로 예상되고, 오피스텔은 현재 공급과잉으로 인해 수익률이 곤두박질치고 있는 상황이라 다양한 모델을 갖춘 또 다른 수익형 부동산으로 자리매김하고 있지만 어쩌면 부동산 붐을 조성하려는 정부정책에 깨춤 추는 형태가 아닌지 의아심을 버릴 수가 없습니다.
미사여구(美辭麗句)를 총동원한 분양호텔
전면을 가득 채운 화려한 배경사진과 함께 미사여구를 나열한 분양호텔 기사, 처음 읽는 분들의 마음을 여지없이 뺏을 수 있는 뛰어난 배경과 확실하다는 수익성 보장 그리고 미래지향성으로 요약할 수 있으며 사계절을 즐기고 연금처럼 평생 수익금이 내 통장으로 꼬박꼬박 입금된다니 일반 소비자들 특히 초저금리로 인하여 은퇴자금의 투자처를 찾지 못하는 시니어들에게는 안성맞춤으로 비출 수가 있습니다,
지금까지 그러했듯이 사후약방 찾는 격으로 일관해 온 정부시책으로 결국은 소비자만 골탕 먹는 급조된 부동산 투자의 또 다른 단면을 보이는 것이 아닌가 싶습니다.
이미 과잉단계로 수익성이 마이너스로 추락한 아파트와 일반 토지분양도 원유가격 하락과 더불어 몰아닥친 세계경제의 불확실성으로 더욱 불안해진 시니어들은 편법을 동원하여 증여와 상속의 수단으로도 활용하려 할 수 있을 정도로 정교하게 다듬어진 선전문구에 정년퇴직과 명예퇴직으로 물러난 뒤 성급하게 투자를 노리는 세대들의 투자방향에 유혹의 미끼로 필요충분조건을 갖춘 듯 싶습니다.
외국인 관광객 1,000만명 시대에 맞춘 수익성 창출과 서울객실 점유율도 90%선이미 전국적으로는 겨우 60%미만이라는 검정되지 않는 숫자놀음 역시 전문성이 부족한 시니어와 퇴직자들의 결정력에 충격을 가하리라 믿습니다.
마이다스의 유혹의 손짓
이미 오랜 경험으로 나름의 노하우를 지녔다고 하더라도 사방에서 유혹하는 마이다스의 손짓에 의해 어느 순간인가 혼동되어 스르르 무너지는 현상은 어쩔 수 없는 형국입니다.
“영종도에 라스베가스나 마카오에 버금가는 세계적인 복합 리조트가 건립된다는 소식에 돈을 가진 투자자들의 눈길이 쏠리고 있다고 합니다”.
“라마다 정선호텔의 사계절은 아주 특별합니다”, “ 책임지고 지켜주는-앙코르 호텔의 특별한 혜택” 등 형언하기조차 어려운 미사여구가 총동원 된 홍보지, 개발이 완료되면 동북아 교통요지에 날개를 단 격이 될 것으로 보여지며 국내관광객들이나 해외방문객들의 이용으로 항상 예약이 가득 차게 된다는 유혹의 광고들입니다.
호텔 부족문제가 꾸준히 제기되는 상황에서 가장 눈길을 끌고 있는 곳이 요즘 인기를 끌고 있는 분양형 호텔입니다. 기존 오피스텔 분양의 단점을 보완한 호텔이며, 저렴한 분양금액과 함께, 임대 관리나 건물관리 등을 분양자가 신경 쓰지 않아도 된다는 점이 장점으로 꼽힙니다.
획기적인 분양조건에 의문스런 수익금
무엇보다 고정 수익률이 확실 하다는 점에서 메리트가 큽니다. 또한 투자의 조건으로도 하나의 객실은 1억 원 정도의 저렴한 금액으로 분양을 받으실 수 있으며 게다가 50%의 대출을 받아 투자하신다면 실투자금은 4~5,000만 원으로 연1000만 원의 수익을 받아 가실 수 있습니다.
뿐만 아니라 분양조건 또한 좋아서 계약금 1,500만 원만 투자하면 호텔 오픈 시까지 추가적으로 비용 없이 중도금이 전액 무이자로 지원된다는 점도 투자하려는 소액투자자분들의 마음을 유혹한 듯 합니다.
여러 수익형 부동산 모델에 대한 문제점이 제기되면서 최근 떠오르는 것이 바로 분양형 호텔이다. 최근 호텔분양이 높은 수익률을 미끼로 투자자를 유혹하고 있으나 사기분양이라는 말까지 나오기 시작했으나 정부에서는 아직 뒷짐만 지고 있으며 오히려 부동산 붐 조성에 앞장서고 있는 듯 합니다.
첫째, 호텔분양이 가능한가? 호텔업의 종류는 관광 진흥법에 의한 호텔과 건축법에 의한 호텔로 구분되며 전자는 개별분양이 불가하나 후자는 개별구분등기가 가능하여 일반 숙박시설로 신고하고 분양하기 때문에 개별구분등기가 가능하다 하겠습니다.
둘째, 수익률 보장문제이다. 분양당시 8~10%의 고수익을 보장해 주겠다고 홍보하지만 개별등기가 끝나고 호텔운영자 측에서 원하는 수익을 올리지 못했을 경우 특별한 담보가 없다면 계약과 달라질 수밖에 없고 분쟁의 소지가 될 수도 있습니다.
셋째, 개별 분양등기에 앞선 선순위 저당권이 없는가 ? 개별적으로 등기를 이전받으므로 소유권 문제에 있어서는 안전하다지만 이 또한 선순위 근저당권 등이 없는 완벽한 소유권을 이전 받아야 합니다.
넷째, 약정기간 이후에도 호텔운영이 안되면 그 책임은 누가 질것인가? 답은 개인이 져야한다. 즉 호텔은 수많은 사람들이 공동으로 소유하는데 공동으로 책임 질 수밖에 없습니다.
다섯째, 호텔운영사의 신뢰도 문제는 ?. 호텔사업에 투자하려면 운영사와 시행자의 계속 가능성을 보아야 하고, 나아가 그 회사들의 신뢰도를 살펴야 합니다.
초저금리시대 2%대인 시점에서 10년간 확정수익 7%라면 퇴직과 노후 안정수익으로 솔깃할 수밖에 없을 것입니다. 적은 투자자금으로 60~70%의 은행대출을 받아 투자가 가능하다면 지렛대 효과로 수익률은 더 올라 갈 것입니다. 그러나 수익률은 투자자의 입장에 따라 세금문제가 달라질 수 있으므로 꼼꼼히 따져보고 투자하는 것이 바람직할 것입니다.
과연 원스톱(one stop)이 가능한 조건인가 ?
업계 관계자는 단지 내에서 모든 편의시설을 이용하는 원스톱(one stop) 생활이 가능해 투자자뿐만 아니라 실수요자에게도 인기가 높다”고 전하고 있지만 동시다발로 붐을 조성하려는 현상에 전문가다운 견해를 가져봐야 할 것입니다.
정부 당국은 동시다발로 현혹하는 호텔분양에 대해 지체없이 안정적인 조치인지를 검토한 뒤 투자적격여부를 고지해야 할 것이다.
2015년 1월 17일
S N S 단 장 박 순 웅 올림
